Blog o realitním trhu: ceny, hypotéky, výnosy a příležitosti
Každý den jeden článek o českém realitním trhu. Píšeme pro rodiny, které řeší vlastní bydlení, i pro investory, kteří hledají výnos a podhodnocené lokality.
Vycházíme z dat, která sbíráme z realitních portálů a veřejných registrů: nabídkových cen, délky inzerce, slev z původní ceny a struktury nabídky v jednotlivých městech. Kde uvádíme konkrétní čísla, jde o orientační rozsahy k datu vydání článku. Pro konkrétní nemovitost si vždy udělejte vlastní odhad ceny a porovnejte ho s cenami bytů ve vašem městě. Delší evergreen návody najdete v sekci Průvodce.
Zateplení a výměna oken: kdy se to opravdu vrátí
Návratnost zateplení se počítá z úspory energie, ne z ceny prací. Jak si spočítat vlastní dobu návratnosti a proč u panelového domu vychází jinak než u rodinného.
Číst článekNovostavby
Jak vybrat developerský projekt a co si ověřit
U novostavby kupujete slib. Jak prověřit developera, co hledat v katastru a v územním plánu a které smluvní klauzule přesouvají riziko na kupujícího.
Právo a katastr
Exekuce na nemovitosti: jak ji odhalit ještě před koupí
Exekuci poznáte z listu vlastnictví i z centrální evidence, insolvenci z rejstříku. Co znamená plomba, jak funguje výmaz a kdy od obchodu radši odstoupit.
Rekonstrukce a energie
Které rekonstrukce zvýší cenu bytu a které peníze spálí
Koupelna a kuchyň se vrací nejlépe, luxusní podlahy a atypická řešení nejhůř. Přehled zásahů podle návratnosti a proč přeinvestovaný byt v lokalitě neprodáte.
Hypotéky
Hypotéka na rekonstrukci, nebo úvěr ze stavebního spoření?
Do zhruba 800 tisíc bývá výhodnější úvěr ze stavebního spoření bez zástavy, nad to hypotéka. Srovnání sazeb, poplatků, rychlosti a nutnosti dokládat faktury.
Koupě
Koupě bytu s nájemníkem: co všechno přebíráte
Nájem přechází na nového vlastníka i s dobou určitou a výší nájemného. Které dokumenty si vyžádat, jak ověřit kauci a kdy je obsazený byt výhoda.
Dědictví a darování
Darování nemovitosti: postup, smlouva a zápis do katastru
Darovací smlouva musí být písemná s ověřenými podpisy a končí vkladem do katastru. Co smlouva musí obsahovat, kolik to stojí a kdy lze dar vzít zpět.
Rekonstrukce a energie
Co znamená energetická třída budovy pro vaše účty
Rozdíl mezi třídou C a G je v praxi desítky tisíc korun ročně. Jak přepočíst třídu na náklady, co to udělá s cenou bytu a které zásahy třídu zlepší.
Ceny a trh
Nabídková vs. reálná prodejní cena: jak velký je rozdíl
Inzerovaná cena není cena prodejní. O kolik se obvykle liší, jak rozdíl odhadnout z délky inzerce a slev a proč to mění vaši vyjednávací pozici.
Hypotéky
Hypotéka na družstevní byt: jde to vůbec?
Družstevní podíl nelze zastavit, takže klasická hypotéka na něj nejde. Jaké cesty financování zbývají, co stojí a jak je banky posuzují.
Právo a katastr
Advokátní, notářská, nebo bankovní úschova? Srovnání
Úschova chrání kupujícího i prodávajícího proti tomu, že peníze odejdou dřív než vlastnictví. Srovnání ceny, rychlosti a pojištění jednotlivých typů.
Investice
Krátkodobý, nebo dlouhodobý pronájem? Srovnání výnosu a práce
Krátkodobý pronájem nese vyšší hrubý výnos, ale i vyšší náklady, DPH riziko a regulaci. Srovnání čistého výnosu, časové náročnosti a právních povinností.
Družstvo a SVJ
Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví
Převod závisí na rozhodnutí družstva a na vypořádání anuity. Jak proces probíhá, kolik stojí, jak dlouho trvá a o kolik pak byt v ceně povyskočí.
Daně
Kdy se platí daň z nemovitých věcí a co hrozí při zpoždění
Přiznání do 31. ledna, daň do 31. května, nad 5 000 Kč ve dvou splátkách. Jak funguje složenka a e-mailová výzva a od kdy naskakuje úrok z prodlení.
Koupě
Skryté vady nemovitosti: co po prodávajícím vymůžete
Na skryté vady máte pět let, na zjevné nic. Jak vadu prokázat, jaké lhůty běží od zjištění a proč rozhoduje formulace o stavu nemovitosti v kupní smlouvě.
Rekonstrukce a energie
Jak zjistit energetický štítek budovy
Průkaz má mít SVJ nebo majitel, u novostaveb bývá v dokumentaci. Kde ho hledat, jak funguje registr ENEX a co dělat, když ho prodávající nechce vydat.
Dědictví a darování
Dědictví nemovitosti: jak probíhá řízení a co vás čeká
Dědické řízení vede notář a nemovitost oceňuje obvyklou cenou. Jak dlouho trvá, kolik stojí, co dělat, když je dědiců víc, a kdy se vyplatí dědictví odmítnout.
Hypotéky
Americká hypotéka: kdy dává smysl a kdy je to drahá past
Neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí je dražší než klasická hypotéka, ale levnější než spotřebák. Kdy se vyplatí a co riskujete, když přestanete splácet.
Investice
Flipping nemovitostí v Česku: kde se rodí marže a kde mizí
Marže u flipu vzniká při nákupu, ne při prodeji. Jak počítat rozpočet rekonstrukce, jaké daně a náklady drží zisk dole a proč většina flipů selže na čase.
Pronájem
Neplatící nájemník: postup krok za krokem
Vyklidit byt svépomocí nesmíte ani po měsících neplacení. Jaká je zákonná cesta od upomínky přes výpověď k žalobě a jak dlouho reálně trvá.
Právo a katastr
Spoluvlastnictví nemovitosti: podíly, předkupní právo a vypořádání
Spoluvlastník nemůže o domě rozhodovat sám a podíl se prodává hůř než celek. Jak funguje předkupní právo, jak se spoluvlastnictví ruší a co udělá soud.
Prodej
Provize realitní kanceláře: kolik je běžné a za co ji platíte
Provize se běžně pohybuje mezi 3 a 6 % z ceny. Co má realitka za tu částku odvést, kdo ji podle zákona platí a jak vyjednat nižší sazbu nebo jiný model.
Rekonstrukce a energie
Energetický štítek: kdy ho potřebujete a kolik stojí
PENB je povinný při prodeji i pronájmu a platí deset let. Kolik stojí u bytu a u domu, kdo ho smí vystavit a kdy stačí vyúčtování energií místo průkazu.
Pronájem
Podnájem vs. nájem: jaký je rozdíl a co riskujete
Podnájemník má výrazně slabší ochranu než nájemce a bez souhlasu vlastníka jde o důvod k výpovědi. Kdy je podnájem legální a co si ohlídat ve smlouvě.
Hypotéky
Předčasné splacení hypotéky: kdy je zdarma a kdy vás to bolí
Mimo konec fixace si banka může účtovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Kdy zákon splacení bez poplatku garantuje a jak si spočítat, zda se to vyplatí.
Koupě
Kolik peněz potřebujete navíc při koupi bytu
Kromě ceny bytu zaplatíte odhad, poplatky bance, návrh na vklad, úschovu, pojištění a stěhování. Rozpočet vedlejších nákladů a kolik nechat jako rezervu.
Investice
Investiční byt na hypotéku: jak funguje páka a kde se láme
Páka násobí výnos i ztrátu. Jak spočítat, jestli nájem utáhne splátku, jaké LTV banky u investičních bytů dávají a při jaké sazbě přestává model fungovat.
Družstvo a SVJ
Proč nekupovat družstevní byt: kdy se to opravdu nevyplatí
Družstevní byt je levnější ze zcela konkrétních důvodů. Kdy nižší cena riziko nevyváží, co brání financování a jaké situace komplikují pozdější prodej.
Daně
Daň z pronájmu: paušál 30 %, nebo skutečné výdaje?
U příjmu z nájmu si vybíráte mezi paušálem 30 % a skutečnými výdaji včetně odpisů. Kdy se který vyplatí a jak se rozhodnutí promítne do dalších let.
Právo a katastr
Jak zjistit věcné břemeno na nemovitosti online
Věcné břemeno najdete v oddílu C listu vlastnictví, jeho obsah ale až v listině. Jak se dostat k plnému znění a proč Nahlížení do katastru nestačí.
Pronájem
Výpověď z nájmu: lhůty, důvody a jak ji doručit
Pronajímatel může vypovědět jen ze zákonných důvodů, nájemce i bez důvodu. Přehled výpovědních důvodů, lhůt a chyb, kvůli kterým je výpověď neplatná.
Pronájem
Předávací protokol k bytu: co do něj patří a proč rozhoduje
Bez protokolu neprokážete stav bytu ani stavy měřidel. Co zapsat, kolik fotek pořídit a jak protokol rozhoduje spor o kauci nebo o vyúčtování.
Hypotéky
Fixace hypotéky: na jak dlouho ji volit a co riskujete
Krátká fixace sází na pokles sazeb, dlouhá kupuje jistotu za vyšší sazbu. Jak se rozhodnout podle horizontu, rezervy a plánu s nemovitostí.
Koupě
Kupní smlouva na nemovitost: co v ní musí být a co si ohlídat
Kupní smlouva musí přesně označit nemovitost, cenu a způsob úhrady. Které dodatky chrání kupujícího, kdy trvat na úschově a co dělat s vadami.
Investice
Jak poznat podhodnocenou nemovitost v inzerátu
Nízká cena za m² sama o sobě nic neznamená. Které signály v inzerátu a v katastru oddělují skutečnou příležitost od bytu s vadou, kterou nikdo nechce.
Pronájem
Pronájem bytu bez realitky: co všechno musíte zvládnout sami
Bez makléře na vás zbyde inzerát, prohlídky, prověření zájemce, smlouva i předání. Časový odhad, náklady a kdy se provize realitce naopak vyplatí.
Daně
Časový test u prodeje nemovitosti: kdy daň neplatíte vůbec
Po deseti letech vlastnictví se zisk z prodeje nedaní, u bydlení stačí dva roky. Jak se lhůta počítá, co ji přerušuje a jak funguje výjimka na pořízení bydlení.
Družstvo a SVJ
Fond oprav: kolik je normální a na co se ptát před koupí
Nízký fond oprav není výhoda, ale odložený problém. Jaká částka za m² je zdravá, jak poznat podfinancovaný dům a které dokumenty si vyžádat.
Hypotéky
Jak banka počítá bonitu a kolik si reálně půjčíte
Banka nepočítá s vaším hrubým příjmem, ale s čistým po odečtu závazků a životního minima. Jak si spočítat vlastní limit dřív, než podáte žádost.
Ceny a trh
Kdy klesnou ceny nemovitostí a co by to muselo způsobit
Ceny bytů drží nedostatek nabídky, ne poptávka. Které tři podmínky by musely nastat současně, aby ceny reálně klesly, a co říkají data o posledních poklesech.
Pronájem
Jak zvýšit nájemné legálně a bez soudu
Bez inflační doložky můžete zvýšit nájemné nejvýš o 20 % za tři roky a jen do obvyklé výše. Jak napsat návrh, jaké lhůty platí a co dělat, když nájemník mlčí.
Koupě
Prohlídka bytu: na co se ptát a co si osahat, než se rozhodnete
Dvacet otázek a kontrolních bodů na prohlídce, od stavu stoupaček přes fond oprav až po orientaci oken. Co si vyfotit a co si nechat doložit písemně.
Analýzy trhu
Skoro pětina nemovitostí na prodej je nabízena výrazně pod cenou okolí
Analýza 107 992 inzerátů: 18,4 % prodávaných nemovitostí je nabízeno aspoň 10 % pod mediánem okolí. Nejvíc v Praze 5 a v Mostě. Kompletní tabulka a metodika.
Prodej
Jak prodat byt bez realitky krok za krokem
Prodej bez realitky ušetří provizi, ale přenese na vás inzerci, prohlídky, smlouvy a úschovu. Kompletní postup, ceník nutných služeb a kdy se to nevyplatí.
Pronájem
Jak vybrat nájemníka a co si o něm smíte legálně ověřit
Insolvenční a exekuční rejstřík si ověřit smíte, kopii občanky do šuplíku ne. Jak vést prohlídku, na co se ptát a které signály znamenají problém.
Hypotéky
LTV, DTI a DSTI: co limity ČNB znamenají pro vaši hypotéku
LTV je poměr úvěru k ceně nemovitosti, DTI k ročnímu příjmu a DSTI k příjmu měsíčnímu. Jak se počítají, jaké jsou limity a co dělat, když do nich nevejdete.
Družstvo a SVJ
Co je SVJ a co všechno rozhoduje o vašem bytě
SVJ je právnická osoba všech vlastníků v domě. Co může odhlasovat proti vaší vůli, jak vzniká, co jsou stanovy a jak zjistíte, v jakém je stavu.
Investice
Cash flow investičního bytu: kdy vás nájem opravdu uživí
Nájem minus splátka není cash flow. Jak započítat vakanci, fond oprav, daň, pojištění a opravy, a proč vyjde reálný měsíční tok často do minusu.
Právo a katastr
Jak číst list vlastnictví: co znamená každý oddíl A až F
List vlastnictví prozradí vlastníka, zástavy, věcná břemena i probíhající řízení. Průvodce oddíly A až F a seznam zápisů, které mají zastavit koupi.
Daně
Daň z prodeje nemovitosti: kdy ji platíte a kolik odvedete
Zisk z prodeje nemovitosti se daní 15 nebo 23 procenty, pokud neprojdete časovým testem ani výjimkou na bydlení. Co lze odečíst a jak se počítá základ daně.
Rekonstrukce a energie
Kolik stojí rekonstrukce bytu: rozpočet podle rozsahu a metru
Kosmetická rekonstrukce vyjde jinak než kompletní přestavba s rozvody. Orientační ceny za m², co rozpočet nejčastěji rozstřelí a kolik nechat jako rezervu.
Pronájem
Kauce u nájmu: kolik smí být, na co jde a kdy ji musíte vrátit
Kauce může být nejvýš trojnásobek měsíčního nájemného. Kdy z ní pronajímatel smí čerpat, do kdy ji vrací a jaký úrok z ní nájemci náleží.
Hypotéky
Úrokové sazby hypoték: co je žene nahoru a kdy čekat pokles
Sazbu hypotéky netvoří repo sazba ČNB, ale cena dlouhých peněz na trhu, marže banky a vaše LTV. Co sledovat, abyste odhadli, kam se sazby pohnou.
Koupě
Rezervační smlouva: co podepisujete a o kolik peněz můžete přijít
Rezervační smlouva vás zavazuje dřív, než máte jistou hypotéku. Které klauzule o rezervačním poplatku jsou nebezpečné a co si nechat doplnit před podpisem.
Investice
Nemovitostní fond, nebo vlastní investiční byt? Srovnání výnosu a rizika
Fond vyplácí 4 až 7 % ročně bez starostí, vlastní byt přidává páku a kontrolu, ale i vakanci a správu. Srovnání vstupu, likvidity, zdanění a reálné práce.
Družstvo a SVJ
Družstevní byt: co vlastně kupujete a co s tím nemůžete dělat
U družstevního bytu nekupujete byt, ale podíl v družstvu a právo nájmu. Co to znamená pro hypotéku, pronájem, prodej a jaká rizika to nese.
Daně
Daň z nemovitých věcí: kdo ji platí, do kdy a kolik to dělá
Daň z nemovitých věcí platí vlastník podle stavu k 1. lednu. Přiznání se podává do 31. ledna, daň je splatná do 31. května. Sazby, koeficienty a příklad výpočtu.
Pronájem
Nájemní smlouva: co v ní musí být a která ujednání jsou neplatná
Nájemní smlouva musí mít předmět nájmu, výši nájemného a úhrad za služby. Které klauzule občanský zákoník zakazuje a co po vás soud stejně nevymůže.
Právo a katastr
Výpis z katastru nemovitostí: jak ho získat online i na úřadě
Výpis z katastru nemovitostí získáte online přes Nahlížení a dálkový přístup, nebo na Czech POINTu. Kdy stačí náhled zdarma a kdy potřebujete ověřený výpis.
Často kladené otázky
O čem je blog Chytrejbyt.cz?
Blog rozebírá český realitní trh z pohledu kupujícího, prodávajícího a investora: vývoj cen bytů a domů, hypotéky a sazby, výnosnost pronájmu, daně, právní rizika a konkrétní příležitosti v jednotlivých regionech. Každý článek vychází z dat, ne z dojmů.
Jak často vycházejí nové články?
Nový článek vychází každý den. Starší texty průběžně aktualizujeme, pokud se změní čísla, sazby nebo legislativa, na kterou odkazují.
Pro koho jsou články určené?
Píšeme pro dvě skupiny čtenářů. Pro rodiny, které řeší vlastní bydlení, koupi prvního bytu, hypotéku nebo stěhování do většího. A pro investory, kteří hledají výnos, cash flow a podhodnocené lokality. U každého článku je uvedeno, na koho míří.
Jsou uvedená čísla závazná?
Ne. Ceny, sazby a výnosy uvádíme jako orientační rozsahy platné k datu vydání článku. Trh se mění, proto si konkrétní nemovitost vždy ověřte aktuálními daty, například přes odhad ceny nemovitosti nebo přehled cen bytů ve vašem městě.
Jaký je rozdíl mezi blogem a průvodci?
Průvodci jsou dlouhé evergreen návody k velkým tématům, například jak koupit byt nebo jak spočítat výnosnost pronájmu. Blog je užší a aktuálnější: jeden článek řeší jednu konkrétní otázku a odkazuje na příslušného průvodce, když se chcete do tématu ponořit hlouběji.
Chcete víc než orientační čísla?
Chytrejbyt.cz hodnotí stav nemovitostí z fotek, počítá výnosnost, hlídá slevy a prověřuje rizika před koupí. 7 dní zdarma, bez karty.
Vyzkoušet zdarma