Krátkodobý, nebo dlouhodobý pronájem? Srovnání výnosu a práce

Krátkodobý pronájem láká čísly z inzerátů. Noc za 1 200 až 2 000 Kč vypadá v přepočtu na měsíc výrazně lépe než klasický dlouhodobý nájem za stejný byt. Tenhle hrubý příjem je ale jen první řádek výpočtu, ne odpověď na otázku, který model vydělá víc.

Modelový příklad ukazuje rozdíl na bytě 2+kk v turisticky žádané lokalitě. Zatímco dlouhodobý nájem za 18 000 Kč měsíčně stojí majitele jen minimální provozní péči, krátkodobý pronájem se stejným bytem a hrubým příjmem kolem 32 000 Kč měsíčně, při obsazenosti 65 % a průměrné ceně 1 500 Kč za noc, odečte na nákladech a čase podstatně víc, než by čekal začátečník.

Nejčastější chybou při srovnání obou modelů je počítat u krátkodobého pronájmu jen s cenou za noc a zapomenout na provozní náklady, které u dlouhodobého nájmu prakticky neexistují.

Každý pobyt vyžaduje úklid a výměnu ložního prádla, ať uklízíte sami, nebo si najmete úklidovou firmu. K tomu se přidává provize platformy, spotřební materiál a vyšší spotřeba energií, protože bývají zahrnuté v ceně pobytu, ne přeúčtované nájemci jako u dlouhodobého nájmu formou záloh.

Hrubý výnos v modelovém příkladu počítá s obsazeností 65 %, což je spíš optimistický průměr za celý rok. Skutečná obsazenost kolísá podle lokality, sezóny a toho, jak aktivně byt spravujete - v turistické špičce může přesahovat 90 %, mimo sezónu klidně klesne pod 30 %.

Sezónnost navíc není jen otázka počtu obsazených nocí, ale i ceny, kterou za ně dostanete. Centrum Prahy v létě a o vánočních trzích si drží vysokou poptávku i vysoké ceny, zatímco v lednu nebo únoru se konkurují nižší cenou skoro všichni pronajímatelé najednou. Kdo počítá s průměrnou celoroční obsazeností bez ohledu na sezónní výkyvy, riskuje, že v mimosezóně bude byt stát prázdný déle, než plánoval, a čistý výnos za rok bude nižší, než ukázal jednoduchý průměr.

Dlouhodobý nájem po podpisu smlouvy a předání bytu zabere v průměru hodinu až dvě měsíčně - kontrola platby, občasná komunikace s nájemníkem, jednou za čas drobná oprava. Krátkodobý pronájem bez správcovské firmy je jiná disciplína.

Počítejte s komunikací s hosty před příjezdem i během pobytu, koordinací úklidu mezi jednotlivými turnusy, aktualizací cen a dostupnosti na platformách a řešením nečekaných situací, třeba zpožděného příletu nebo rozbité pračky. U bytu s obsazeností kolem 65 % se reálná časová zátěž bez pomoci pohybuje v řádu 15 až 20 hodin měsíčně, u vytíženějších bytů i víc. Správcovská firma tuhle práci převezme za část výnosu, obvykle 15 až 25 % z obratu, a tenhle náklad je potřeba do srovnání s dlouhodobým nájmem započítat.

Krátkodobý pronájem přes platformy jako Airbnb nebo Booking.com se právně nepovažuje za nájem bytu podle občanského zákoníku. Městský soud v Praze v rozhodnutí čj. 6 Af 20/2020-28 ze srpna 2021 potvrdil, že ustanovení o nájmu bytu se použijí jen tehdy, když jde skutečně o zajištění bytové potřeby nájemce - u pobytu na pár nocí tahle podmínka chybí, jde tedy o ubytovací službu. Stejné rozlišení najdete i v zákoně o DPH, který krátkodobý nájem a ubytovací služby odděluje od standardního osvobozeného nájmu nemovitosti.

Poskytování ubytovacích služeb spadá pod volnou živnost, obor č. 55, takže k jejímu ohlášení nepotřebujete žádnou odbornou kvalifikaci ani praxi, stačí návštěva živnostenského úřadu. Od 20. května 2026 navíc platí evropské nařízení o sběru dat u krátkodobého ubytování, které má prostřednictvím připravovaného českého registru eTurista propojit platformy s registračním číslem u každého inzerátu.

Dlouhodobý nájem bytu je od DPH osvobozený bez ohledu na výši obratu. U krátkodobého pronájmu je to jinak - zákon o DPH v § 56a řadí mezi zdanitelná plnění jak nájem kratší než 48 hodin, tak poskytnutí ubytovacích služeb podle klasifikace CZ-CPA 55, kam většina pobytů přes Airbnb spadá i při delším pobytu než dva dny. Tyhle příjmy se tedy do obratu pro DPH počítají jinak, než by se počítal čistý dlouhodobý nájem.

Překročíte-li obrat 2 000 000 Kč za 12 po sobě jdoucích měsíců, stáváte se plátcem DPH od 1. ledna následujícího roku; při obratu nad 2 536 500 Kč se plátcem stáváte hned následující den po překročení, k srpnu 2026 podle § 6 zákona o DPH. Na samotné ubytování se pak uplatňuje snížená sazba 12 %, na doplňkové služby účtované zvlášť, třeba úklid navíc, sazba základní.

Kromě DPH obci navíc platíte poplatek z pobytu, pokud ho zavedla obecně závaznou vyhláškou. Zákon o místních poplatcích stanovuje strop 50 Kč za osobu a den, plátcem je sám poskytovatel pobytu, který má povinnost poplatek od hosta vybrat, odvést obci a vést evidenční knihu.

Ubytujete-li cizince, i jen na pár nocí, musíte to podle zákona o pobytu cizinců ohlásit policii do tří pracovních dnů od začátku ubytování a vést domovní knihu, kterou uchováváte šest let od posledního zápisu. Povinnost se týká i krátkodobých hostů z jiných zemí Evropské unie, ne jen mimoevropských turistů.

Souhlas SVJ ke krátkodobému pronájmu obecně nepotřebujete. Nejvyšší soud v dubnu 2023 potvrdil, že společenství vlastníků nemůže stanovami plošně zakázat ani omezit krátkodobé pronájmy, protože nakládání s jednotkou spadá do vlastnického práva, ne do působnosti SVJ. Vlastníci ostatních jednotek se ale mohou bránit jinak, žalobou kvůli rušení klidu v domě, a při opakovaném a závažném porušování povinností i návrhem na nucený prodej jednotky.

Krátkodobý pronájem se vyplácí hlavně tam, kde je stabilně vysoká turistická poptávka po celý rok - centrum Prahy, lázeňská města, hory v sezóně - a kde vlastník počítá buď s vlastním časem v řádu desítek hodin měsíčně, nebo s maržou, kterou si vezme správcovská firma.

Mimo tyhle lokality, u bytů určených spíš k bydlení než k turistice, nebo u vlastníků, kteří nechtějí řešit administrativu spojenou s DPH, poplatkem z pobytu a evidencí hostů, vychází lépe klasický dlouhodobý nájem s nižší, ale stabilnější a méně pracnou návratností. Rozhodnutí tedy nestojí na tom, který model má vyšší hrubé číslo v inzerátu, ale na tom, kolik z něj po nákladech, dani a vlastním čase skutečně zůstane.