Daň z pronájmu: paušál 30 %, nebo skutečné výdaje?

Příjmy z nájmu nemovitých věcí, bytů a movitých věcí spadají podle § 9 zákona o daních z příjmů do vlastního dílčího základu daně. Základem daně je příjem snížený o výdaje, které na jeho dosažení, zajištění a udržení skutečně vynaložíte, nebo o paušální částku, kterou zákon stanovuje jako pevné procento z příjmů bez ohledu na to, kolik jste opravdu utratili.

Volbu děláte v daňovém přiznání za každý kalendářní rok znovu, takže loňský paušál letos nezavazuje k ničemu. Zákon ale výslovně říká, že způsob uplatnění výdajů nelze zpětně měnit - jakmile jednou za daný rok přiznání podáte s paušálem, nemůžete si to později rozmyslet a podat dodatečné přiznání se skutečnými výdaji, ani obráceně.

Volba se týká jen pronájmu podle § 9. Manželům plynoucí příjem ze společného jmění se zdaňuje jen u jednoho z nich, druhý ho v přiznání neuvádí vůbec.

Paušální výdaje činí 30 % z příjmů z nájmu, nejvýše však 600 000 Kč za zdaňovací období. Strop tedy fakticky omezuje výhodnost paušálu na roční příjem do 2 000 000 Kč - nad touto hranicí se dál nezvyšuje a s rostoucím příjmem se paušál stává relativně méně výhodným.

Kdo paušál uplatní, počítá se, že v částce 30 % jsou zahrnuty úplně všechny výdaje související s nájmem, odpisy, opravy i úroky z úvěru na koupi nemovitosti nevyjímaje. Kombinace paušálu na jednu položku a skutečného výdaje na druhou u téhož pronájmu nejde.

Povinnost vést evidenci se tím nezruší, jen se zjednoduší: kdo uplatňuje paušál, musí vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem, i když samotné výdaje nijak dokládat nemusí.

Do skutečných výdajů patří vše, co jste prokazatelně vynaložili na dosažení, zajištění a udržení příjmu z nájmu. V praxi jde hlavně o odpisy nemovitosti, úroky z hypotečního nebo jiného úvěru na její pořízení, pojištění nemovitosti, opravy a údržbu, revize, poplatky spojené se správou nájmu nebo daň z nemovitých věcí.

Splátka jistiny úvěru výdajem není. Bance sice měsíčně odchází jedna částka, ale daňově uznatelná je jen úroková složka, protože jistina jen splácí vlastní dluh a nesnižuje váš příjem. Tuhle záměnu dělá řada začínajících pronajímatelů a v přiznání jim pak výdaje vyjdou výrazně nadhodnocené.

Kdo uplatňuje skutečné výdaje, musí vést záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci případné rezervy na opravy, evidenci pohledávek a dluhů ke dni ukončení nájmu a mzdové listy, pokud někoho zaměstnává. Bez téhle evidence se výdaje při kontrole neobhájí.

Odpis je nepeněžní výdaj, který rozpočítává pořizovací cenu nemovitosti do jednotlivých let. Vstupní cenou je zpravidla kupní cena bytu nebo domu bez pozemku, protože pozemek se neodpisuje. U nemovitosti nabyté darem nebo děděním je vstupní cenou reprodukční cena zjištěná posudkem k datu nabytí.

Byty a bytové domy se obvykle zařazují do odpisové skupiny 5 s minimální dobou odpisování 30 let. Při rovnoměrném odpisování to znamená sazbu 1,4 % vstupní ceny v prvním roce a 3,4 % v dalších letech. Nebytové stavby mohou spadat i do skupiny 4 nebo 6 podle způsobu využití, takže zařazení stojí za ověření u konkrétní nemovitosti.

Odpisovat lze teprve od chvíle, kdy je nemovitost uvedena do stavu způsobilého k obvyklému užívání a skutečně slouží k nájmu. U bytu pořízeného v polovině roku se za první rok uplatní odpis jen v poměrné výši, ne celá roční sazba.

Modelový příklad: byt v pronájmu za 18 000 Kč měsíčně, tedy 216 000 Kč ročně. Vstupní cena bytu pro odpisy (bez pozemku) je 3 500 000 Kč, byt je pořízen na hypotéku s ročními úroky 60 000 Kč a dalšími prokazatelnými výdaji (pojištění, drobné opravy, revize) ve výši 15 000 Kč. Odpis je počítán druhým a dalším rokem sazbou 3,4 %.

Tabulka ukazuje, že v tomhle modelovém případě vychází skutečné výdaje výrazně lépe, protože samotný odpis pokrývá víc než polovinu ročního nájmu. U bytu bez úvěru a bez odpisu (třeba proto, že byt byl zděděn a vlastník odpis neuplatňuje) by naopak vyšel lépe paušál, protože skutečné výdaje by zůstaly jen u drobných oprav.

Mezi paušálem a skutečnými výdaji se dá přecházet rok od roku bez schvalování na finančním úřadě - stačí v přiznání zvolit jinak než loni. Rozšířený dojem, že takový přechod nic nestojí, ale neplatí bezezbytku, pokud jste v předchozích letech uplatňovali odpisy.

Zákon o daních z příjmů v § 26 odst. 8 stanovuje, že odpisování lze přerušit, a v dalších letech se v něm pokračuje, jako by k přerušení nedošlo - ale jen za podmínky, že důvodem přerušení nebyl paušál. Pokud v daném roce uplatníte paušál, nemůžete si za tento rok uplatnit odpis v prokázané výši, ani se o tuto dobu odpisování neprodlouží. Roky strávené na paušálu se prostě z celkové doby odpisování nevyjmou, jen se v nich odpis vede čistě evidenčně.

V praxi to znamená, že přechod na paušál byt neodepisuje, ale ani mu odpisování nezastavuje - odpisová hodina běží dál, jen bez daňového efektu. Kdo se tedy jeden rok rozhodne pro paušál a v dalším roce se vrátí ke skutečným výdajům, o odpis za ten mezirok trvale přišel.

Zákon rozlišuje příjem z nájmu podle § 9 od příjmu ze živnostenského podnikání podle § 7. Rozdíl není v délce nájmu samotné, ale v tom, co k pronájmu poskytujete navíc. Čistý nájem bytu nebo domu bez dalších služeb zůstává příjmem podle § 9, ať jde o nájem na rok, nebo o opakovaný krátkodobý pronájem přes inzertní portál.

Jakmile k ubytování přidáte pravidelné doplňkové služby srovnatelné s hotelovým provozem, úklid během pobytu, výměnu ložního prádla, snídani nebo recepci, jde už o ubytovací služby. Ty jsou podle živnostenského zákona samostatným oborem živnosti volné, takže k nim potřebujete živnostenské oprávnění a příjem se zdaňuje podle § 7, ne podle § 9.

Tenhle rozdíl má dopad i mimo daň z příjmu. Vyměřovacím základem pro sociální pojištění OSVČ je podle zákona o pojistném na sociální zabezpečení dílčí základ daně z příjmů ze samostatné činnosti, tedy z § 7. Čistý příjem z nájmu podle § 9 se do tohoto základu nezapočítává, takže z něj samo o sobě sociální ani zdravotní pojištění neplatíte. Jakmile se ale činnost překlopí na ubytovací služby a příjem podle § 7, pojistné se z něj platí stejně jako u každého jiného podnikání.

Než přiznání vyplníte, sečtěte si skutečné roční úroky z úvěru, odpis podle vstupní ceny a odpisové skupiny a ostatní doložené výdaje. Pokud tenhle součet přesahuje 30 % ročního nájmu, skutečné výdaje vás vyjdou levněji, a to i po zohlednění práce s evidencí navíc. Pokud je součet nižší, zůstaňte u paušálu a evidenci si zjednodušte na záznamy o příjmech a pohledávkách.

U bytu koupeného na hypotéku vychází skutečné výdaje výhodněji prakticky vždy, protože samotné úroky spolu s odpisem typicky přesáhnou paušálních 30 %. Zvažte přechod na paušál jen tehdy, když úvěr doplatíte a odpisovací základna se blíží nule - v tu chvíli skutečné výdaje přirozeně klesnou a paušál se může znovu stát výhodnější volbou. Konkrétní posouzení vašeho případu, hlavně u kombinace s jinými příjmy nebo se spoluvlastnictvím, patří daňovému poradci.