Daň z nemovitých věcí: kdo ji platí, do kdy a kolik to dělá

Poplatníkem daně z nemovitosti je ten, kdo je k 1. lednu zdaňovacího období zapsaný v katastru nemovitostí jako vlastník pozemku, stavby nebo bytové jednotky. Nezáleží na tom, co se s nemovitostí stane později v témže roce - když byt v březnu prodáte, daň za celý rok přesto platíte vy jako bývalý vlastník, a nový majitel se stane poplatníkem až od 1. ledna roku následujícího.

Od tohoto pravidla existuje pár výjimek. U zemědělské půdy v pachtu je poplatníkem pachtýř, tedy ten, kdo pozemek fakticky obhospodařuje, ne jeho vlastník. Pozemky vložené do svěřenského fondu nebo fondu obhospodařovaného penzijní společností zdaňuje přímo fond. Patří-li nemovitost víc lidem, platí všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně - v praxi se ale obvykle domluví, že přiznání podá a daň zaplatí jeden z nich jako společný zástupce.

Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve skutečnosti popisuje dvě samostatné daně, které se ale řeší v jednom přiznání. Daň z pozemků se týká orné půdy, zahrad, luk, lesů, stavebních i ostatních pozemků. Daň ze staveb a jednotek dopadá na rodinné domy, byty, garáže, rekreační objekty a nebytové prostory.

Pokud vlastníte pozemek pod domem i samotný dům, obě části se sečtou do výsledné částky, kterou vám finanční úřad vyměří. Když nemovitosti leží v katastrálních územích spadajících pod různé finanční úřady, musíte přiznání podat u každého z nich zvlášť - jedno souhrnné přiznání pro celou republiku neexistuje.

U bytového domu rozděleného na jednotky se navíc daní jinak dům jako celek a jinak konkrétní byt. Vlastník jednotky v osobním vlastnictví platí daň jen za svůj byt a odpovídající podíl na společných částech, zatímco za celou stavbu jako takovou už neplatí nikdo zvlášť. Naproti tomu u nerozděleného bytového domu, kde jednotky nevznikly, je poplatníkem vlastník celé budovy.

Přiznání k dani z nemovitosti nepodáváte každý rok automaticky. Povinnost vzniká jen tehdy, když se oproti minulému roku změnily okolnosti rozhodné pro vyměření daně - typicky jste nemovitost koupili, prodali, zdědili nebo darovali, zkolaudovali novostavbu, přistavěli patro, rozdělili pozemek nebo změnili způsob jeho využití.

Pokud jste přiznání podali v některém z minulých let a nic z toho se nestalo, finanční správa vám daň vyměří sama na základě dřívějších údajů a jen zašle informaci k platbě, případně složenku. Přiznání pro daný rok se podává do 31. ledna zdaňovacího období; padne-li tento den na víkend nebo svátek, lhůta se posouvá na nejbližší pracovní den, jako tomu bylo v roce 2026, kdy poslední den lhůty připadl na 2. února.

Do 5 000 Kč je daň splatná najednou do 31. května zdaňovacího období. Přesáhne-li tuto hranici, můžete si vybrat: buď ji zaplatíte celou najednou do stejného data, nebo ji rozdělíte na dvě stejné splátky.

Většina poplatníků platí první splátku do 31. května a druhou do 30. listopadu. Výjimku mají poplatníci provozující zemědělskou výrobu nebo chov ryb, kteří mají obě splátky posunuté na 31. srpna a 30. listopadu. Datum na složence nebo v daňové informační schránce je vždy potřeba zkontrolovat, protože při víkendu nebo svátku se lhůta posouvá stejně jako u podání přiznání.

Základ daně u staveb a jednotek tvoří jejich výměra vynásobená základní sazbou, která se liší podle typu nemovitosti. Podle § 11 zákona o dani z nemovitých věcí činí základní sazba 3,50 Kč za metr čtvereční u budovy obytného domu i u běžné bytové jednotky, ale 14,50 Kč u garáže a 11,00 Kč u stavby pro rodinnou rekreaci - garáž tedy vyjde na metr přes čtyřikrát dráž než byt. U pozemků vychází základ z jejich výměry a průměrné ceny podle druhu pozemku.

U bytů je tu ještě jeden krok, který lidé pravidelně vynechávají a pak jim výpočet nesedí. Základem daně není podlahová plocha zapsaná v katastru, ale takzvaná upravená podlahová plocha: podlahovou plochu je podle § 10 nutné vynásobit koeficientem 1,22, pokud je byt v bytovém domě a jeho součástí je podíl na pozemku, a koeficientem 1,20 ve zbývajících případech. U bytu 65 m² se tedy počítá s 79,3 m², ne s 65 m².

Na základní sazbu se pak postupně nabalují tři koeficienty. Koeficient podle počtu obyvatel obce sahá od 1,0 v malých obcích až po 4,5 v Praze a velkých městech. Místní koeficient si každá obec stanovuje sama obecně závaznou vyhláškou v rozmezí 0,5 až 5,0, a od velké novely v roce 2024 ho může nastavit i jen pro část obce nebo pro určitý typ nemovitosti. Celostátní inflační koeficient vyhlašuje Ministerstvo financí; pro rok 2026 zůstává na hodnotě 1,0, takže inflace samotná letos daň nezvyšuje.

Modelový příklad (k srpnu 2026): byt 65 m² v bytovém domě s podílem na pozemku, v obci s 30 000 obyvateli, která si navíc stanovila místní koeficient 2,0. Upravená podlahová plocha vyjde na 79,3 m² (65 × 1,22), po vynásobení sazbou 3,50 Kč dostanete 278 Kč, koeficient obce 2,5 to zvedne na 695 Kč a místní koeficient 2,0 na konečných zhruba 1 390 Kč ročně. Bez koeficientu 1,22 by vám vyšlo o 250 Kč méně, což je přesně ta chyba, kvůli které lidem výsledek nesedí s výměrem od finančního úřadu.

Zákon osvobozuje od daně z nemovitosti mimo jiné pozemky a stavby ve vlastnictví státu, kraje nebo obce, pokud leží na jejím vlastním území, dále veřejná prostranství, veřejně přístupná sportoviště a účelové komunikace. Osvobození se týká i nemovitostí ve vlastnictví církví a náboženských společností, veřejně přístupných kulturních památek a některých zdravotnických zařízení.

U části těchto výjimek osvobození platí automaticky, u jiných si ho poplatník musí sám uplatnit v daňovém přiznání a doložit splnění podmínek. Pro běžného vlastníka rodinného domu nebo bytu se ale žádná z těchto kategorií obvykle netýká - osvobození cílí hlavně na veřejný, církevní nebo neziskový majetek, ne na soukromé bydlení.

Nárok na osvobození, které se neuplatňuje automaticky, je potřeba uvést v přiznání za rok, ve kterém podmínky poprvé splníte, jinak vám finanční úřad vyměří plnou daň. Přesný výčet a podmínky jednotlivých kategorií najdete přímo v zákoně o dani z nemovitých věcí nebo v metodických pokynech, které finanční správa k jednotlivým typům osvobození průběžně zveřejňuje.

Takzvaný konsolidační balíček, zákon č. 349/2023 Sb., zásadně přestavěl sazby daně z nemovitosti od zdaňovacího období 2024. Základní sazby u většiny staveb a pozemků vzrostly řádově o desítky procent, a zároveň se rozšířily pravomoci obcí - místní koeficient dnes může jít od 0,5 do 5,0 a obec ho smí odstupňovat i podle konkrétní části svého území nebo typu nemovitosti, což dřív nešlo.

Novela zavedla i automatický inflační koeficient, který má do budoucna nahradit ruční novelizace sazeb - meziročně smí vzrůst nejvýš o pětinu své hodnoty a při deflaci se nesnižuje. Zároveň zrušila některé dřívější výjimky, například osvobození pro pozemky a stavby sloužící nakládání s odpady, a naopak nově osvobodila zařízení přenosové, přepravní a distribuční soustavy nebo rozvodná tepelná zařízení podle energetického zákona.

U daně z nemovitosti platí pokuta za opožděné tvrzení daně jinak, než by čekal, kdo zná pravidla od jiných daní. Podle § 15a zákona o dani z nemovitých věcí pokuta nevzniká, pokud poplatník podá přiznání po termínu sám od sebe, aniž by ho k tomu finanční úřad předtím vyzval. Obecná sankce podle daňového řádu - 0,05 % vyměřené daně za každý den prodlení, nejvýše 5 % - se tak u této daně použije jen tehdy, když poplatník na výzvu finančního úřadu k podání nezareaguje.

Jinak je to u platby samotné. Zpoždění se splátkou žádná podobná výjimka nechrání - dlužnou částku úročí úrok z prodlení, který roste s délkou zpoždění. Nejjednodušší způsob, jak se mu vyhnout, je nastavit si v kalendáři obě klíčová data, 31. leden pro přiznání a 31. květen pro první splátku, a u SIPO nebo trvalého příkazu ověřit, že částka odpovídá aktuálnímu vyměření, protože po změně koeficientů obce se mění i ona.

Ověřte si na portálu Moje daně, jestli jste přiznání za poslední změnu vlastnictví skutečně podali - systém ukazuje i historii dřívějších podání. I když vám při pozdním sebepodání pokuta za opožděné tvrzení nehrozí, případný nedoplatek finanční úřad vyměří zpětně i s úrokem, takže dlouhé čekání se nevyplácí. Beze změny stačí sledovat schránku kolem května a ověřit, že částka odpovídá loňské platbě - rozdíl obvykle způsobí změna místního koeficientu obce, ne chyba ve výpočtu. Přesný výsledek pro konkrétní dům, byt nebo pozemek ale vždy potvrdí až finanční úřad nebo daňový poradce, ne obecný návod.