Časový test u prodeje nemovitosti: kdy daň neplatíte vůbec

Nejčastější chyba při počítání časového testu není ve zpackané aritmetice, ale ve špatném startovním dni. Lidé si berou datum, kdy podepsali kupní nebo darovací smlouvu, protože je to den, který si pamatují a mají ho na dokumentu s razítkem notáře. Zákon ale počítá s něčím jiným.

Podle katastrálního zákona nastávají právní účinky zápisu k okamžiku, kdy návrh na vklad došel příslušnému katastrálnímu úřadu, ne k okamžiku, kdy úřad vklad skutečně povolí o týdny nebo měsíce později. Tenhle den je zapsaný na listu vlastnictví v historii zápisů a je to jediné datum, které se pro časový test počítá jako nabytí vlastnického práva.

Rozdíl mezi podpisem smlouvy a doručením návrhu na vklad bývá u standardního prodeje otázkou dnů, u prodeje s úschovou kupní ceny nebo s odkladnou podmínkou to ale může být klidně několik měsíců. Když prodáváte těsně kolem výročí nabytí, tenhle rozdíl rozhoduje o tom, jestli daníte, nebo ne.

Novela zákona o daních z příjmů prodloužila obecnou lhůtu vlastnictví z 5 na 10 let s účinností od 1. ledna 2021. Rozhoduje datum nabytí, ne datum prodeje, takže je úplně běžné, že dvě sousední nemovitosti se stejným datem prodeje podléhají různě dlouhé lhůtě jen proto, že jedna byla koupená v prosinci 2020 a druhá v lednu 2021.

U nemovitostí nabytých do 31. prosince 2020 tedy platí dál pětiletá lhůta, i kdybyste je prodávali až v roce 2030 nebo později. U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 musí mezi nabytím a prodejem uplynout celých 10 let, jinak se na osvobození z titulu vlastnictví spolehnout nemůžete a musíte hledat jinou cestu, třeba bydlištní test nebo použití výtěžku na vlastní bydlení.

Bydlištní test podle zákona o daních z příjmů je nezávislý na délce vlastnictví a v praxi bývá rychlejší cesta k osvobození než čekání na desetiletou lhůtu. Podmínkou je, že jste v prodávané nemovitosti měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, u rodinného domu nebo bytové jednotky bez jiného nebytového prostoru než garáže, sklepa nebo komory.

Bydliště přitom není totéž co trvalý pobyt zapsaný na úřadě. Zákon ho definuje jako místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, ze kterých lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v něm zdržovat, a finanční úřad při kontrole může chtít doložit skutečné užívání, třeba fakturami za energie, korespondencí na danou adresu nebo čestným prohlášením. Trvalý pobyt na adrese bez reálného bydlení test nesplní, stejně jako skutečné bydlení bez formálně hlášeného trvalého pobytu test naopak splní.

U bydlištního testu má manželský pár ještě jednu výhodu: pokud nemovitost patří do společného jmění, stačí, aby podmínku bydliště splnil jen jeden z manželů, druhý u ní vůbec bydlet nemusel.

U zděděné nemovitosti záleží na tom, po kom jste dědili. Pokud šlo o příbuzného v řadě přímé, tedy třeba rodiče, prarodiče nebo dítě, nebo o manžela či manželku, zkracuje se desetiletá nebo pětiletá lhůta o dobu, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel. Když ji vlastnil dost dlouho, může být test splněný prakticky hned po skončení dědického řízení.

U dědictví po jiné osobě, třeba po sourozenci, tetě nebo někom, kdo s vámi není v přímé příbuzenské linii, se tahle výhoda neuplatní a lhůta běží znovu od data nabytí děděním. Stejné pravidlo, tedy start od nuly, platí i u darované nemovitosti, a to bez ohledu na to, jak blízký je vám dárce. Doba, po kterou nemovitost vlastnil rodič, který vám ji daroval, se do vašeho testu nezapočítává nikdy, zatímco u dědictví po stejném rodiči by se počítala.

Zákon výslovně řeší situace, kdy se s nemovitostí něco děje, aniž by šlo o její prodej, a přesto by mohlo hrozit, že se běžící lhůta přeruší a začne počítat znovu. Podle zákona o daních z příjmů se doba mezi nabytím a prodejem nepřerušuje, pokud v mezidobí došlo k vypořádání mezi spoluvlastníky rozdělením nemovitosti podle velikosti podílů, ke vzniku jednotek v domě, k vypořádání společného jmění manželů nebo k rozdělení pozemku.

To má v praxi jeden důležitý důsledek pro rozvádějící se páry: pokud byt patřil do společného jmění manželů a při rozvodu ho po vypořádání získá jen jeden z nich, časový test se pro něj nepočítá od data vypořádání, ale pokračuje od původního data nabytí za trvání manželství. Stejná logika platí, když si spoluvlastníci rozdělí společnou nemovitost podle velikosti svých podílů, třeba pozemek mezi sourozenci po dědictví.

Málo se ví, že se pravidla o pěti a deseti letech na družstevní byt nevztahují. Družstevní byt totiž právně není nemovitá věc, kterou byste vlastnili, ale soubor členských práv a povinností v bytovém družstvu, takže se na jeho prodej nepoužije ani časový test podle vlastnictví, ani bydlištní test podle bydlení v nemovitosti.

Zákon má pro převod družstevního podílu samostatné pravidlo: příjem je osvobozený, pokud se v souvislosti s převodem zruší nájemní smlouva k bytu a poplatník získané prostředky použije na obstarání vlastní bytové potřeby. Nezáleží tedy na tom, jak dlouho jste podíl vlastnili ani jak dlouho jste v bytě bydleli, rozhoduje výhradně to, na co peníze z prodeje použijete.

Časový test komplikují i situace, kdy nemovitost nezískáte najednou, ale postupně. Typickým příkladem je spoluvlastnický podíl, který nejdřív zdědíte nebo dostanete darem z poloviny a druhou polovinu si později dokoupíte od spoluvlastníka. Podle výkladu, který dlouhodobě uplatňuje finanční správa, se v takovém případě časový test posuzuje zvlášť pro každou takto nabytou část podle jejího vlastního data nabytí, a při prodeji celku se podle toho poměrně rozdělí i samotný zisk. Je to jeden z případů, kde se vyplatí spočítat si to s daňovým poradcem, protože chyba v poměru vyjde draho.

Druhá situace se týká pozemku, na kterém jste si sami postavili dům. Podle občanského zákoníku je stavba součástí pozemku, na kterém stojí, takže z právního hlediska nejde o dvě samostatné věci s vlastním datem nabytí, ale o jednu věc. Časový test se proto počítá od nabytí pozemku, ne od kolaudace nebo dokončení stavby, i kdyby byla stavba samotná mnohem mladší než pozemek pod ní.

Nejlíp se pravidla ukážou na konkrétních datech. Modelový příklad: byt koupený s právními účinky vkladu 22. března 2021 splní desetiletý test až 22. března 2031, takže prodej v srpnu 2026 by bez bydlištního testu nebo výjimky na bytovou potřebu podléhal dani. Modelový příklad: rodinný dům zděděný v roce 2019 po rodiči, který ho vlastnil od roku 2010, splňuje pětiletý test fakticky hned po dědickém řízení, protože doba rodiče se do lhůty započítává. Modelový příklad: pozemek koupený v roce 2014, na kterém byl dům dokončen a zkolaudován až v roce 2020, splňuje k srpnu 2026 pětiletý test podle data nabytí pozemku, přestože je stavba sama o sobě o šest let mladší.

Než nemovitost nabídnete k prodeji, vyplatí se projít stejný postup, jaký používá finanční úřad při kontrole. Zabere to pár minut a ušetří případné dohady o tom, jestli daň platíte, nebo ne.