Kdo jsme a z čeho počítáme
O nás
Chytrejbyt.cz je česká platforma, která agreguje a analyzuje data z realitního trhu, aby se kupující, investoři a makléři mohli rozhodovat podle čísel, ne podle dojmu.
Spojujeme nabídkové ceny, katastr, insolvenční rejstřík a statistiku vývoje cen do jednoho přehledu o férové ceně, výnosnosti a rizicích konkrétní nemovitosti.
Kdo za tím stojí
Miroslav Douda
Zakladatel a vývojář Chytrejbyt.cz
Chytrejbyt.cz vyvíjí a provozuje Miroslav Douda, zakladatel české webové agentury Webforte Technologies. Dřív učil, dnes je full-stack vývojář a produkt staví s pomocí AI. Odpovídá za sběr dat, výpočet férové ceny i obsah webu.
- Provozovatel
- Webforte Technologies s.r.o., IČO 23364343
- Sídlo
- Korunní 2569/108, 101 00 Praha 10
Odkud bereme data
Pracujeme výhradně s veřejně dostupnými a otevřenými zdroji. U každého uvádíme, co z něj bereme, jak často ho obnovujeme a za jakých podmínek.
Realitní inzeráty
Nabídková cena, plocha, dispozice, stav a fotky pro AI hodnocení stavu.
Obnova: každou noc, nové nabídky průběžně
Podmínky: U každého inzerátu odkaz na původní zdroj
ČÚZK, katastr nemovitostí
Plomby, údaje o stavbě, číslo LV a parcely přes API KN. Úplný výpis LV přes dálkový přístup.
Obnova: na vyžádání, plomby hlídáme denně
Podmínky: Veřejná služba ČÚZK
Insolvenční rejstřík (ISIR)
Kontrola vlastníků z přiobjednaného výpisu LV.
Obnova: denně
Podmínky: Veřejný rejstřík, § 419 zákona č. 182/2006 Sb.
VÚV T. G. Masaryka / MŽP ČR
Záplavová území Q5, Q20, Q100 a aktivní zóny.
Obnova: při vydání nové verze (zhruba ročně)
Podmínky: CC BY 4.0, data zjednodušena a odvozena
Česká geologická služba
Orientační radonový index podloží.
Obnova: při dotazu, uloženo na rok
Podmínky: CC BY 4.0
Ministerstvo zdravotnictví ČR
Hluk ze silnic, železnic a aglomerací (Strategické hlukové mapy 2022).
Obnova: při dotazu, uloženo na rok
Podmínky: Uvádíme zdroj u výsledku
Český statistický úřad
Realizované ceny bytů podle krajů a počty obyvatel obcí.
Obnova: měsíčně kontrola nových dat, ročně historie
Podmínky: Otevřená data ČSÚ
Policie ČR
Evidovaná kriminalita v okolí.
Obnova: čtvrtletně
Podmínky: Otevřená data Policie ČR
OpenStreetMap
Obchody, školy, lékaři a zastávky do vzdálenosti zhruba 1 km.
Obnova: průběžně, uloženo na 90 dní
Podmínky: ODbL, © přispěvatelé OpenStreetMap
Portál dražeb (Exekutorská komora ČR)
Připravované a probíhající exekuční dražby nemovitostí.
Obnova: denně
Podmínky: Veřejný registr dražeb
Stav nemovitosti z fotek a popisu hodnotí jazykový model Google Gemini. Mapové podklady © Seznam.cz a.s.
Jak počítáme férovou cenu
Z nabídkových cen srovnatelných inzerátů, ne z jednoho osamoceného inzerátu. Realizované ceny z katastru ani od ČSÚ do výpočtu nevstupují, ukazujeme je zvlášť.
Srovnatelné nabídky
Aktivní inzeráty stejného typu nemovitosti a obchodu v okrese. U bytů se stejnou dispozicí, u domů v podobném pásmu plochy (do 100, 100–150, 150–200 a nad 200 m²). Duplicity a spoluvlastnické podíly vyřazujeme.
Medián, ne průměr
Počítáme medián ceny za m², takže jeden přestřelený inzerát výsledek nerozhodí. Potřebujeme aspoň 5 srovnatelných nabídek, jinak místo odhadu ukážeme, že dat je málo.
Stav a poloha
Když známe stav (novostavba, po rekonstrukci, před rekonstrukcí), bereme medián stejného stavu, případně korekci odvozenou z dat. Cenovou úroveň čtvrti vůči okresu vážíme podle toho, kolik nabídek v ní je.
Pásmo a verdikt
Odhad má pásmo nejistoty (aspoň ±5 %). Odchylka do 5 % je férová cena, 5 až 15 % mírně nad nebo pod trhem, víc je předražené, nebo výhodná koupě. Když je pásmo široké, verdikt zmírníme.
- Odhady cen stavíme na mediánu nabídkových cen za m². Výnosnost, refinancování a další výpočty používají standardní finanční vzorce (anuita, hrubá a čistá výnosnost) a u každého nástroje uvádíme vzorec i příklad, abyste si výsledek mohli ověřit. Uváděné hodnoty jsou orientační a v čase i mezi regiony se liší. Bezplatný odhad ceny bytu je jednodušší: pásmo 25. až 75. percentilu ceny za m² v obci.
Proč nám věřit
Nejsme realitní kancelář ani zprostředkovatel – nic vám neprodáváme a nemáme zájem na tom, aby cena byla vyšší nebo nižší. Naším produktem jsou data a jejich nezávislá analýza. U každého odhadu ukazujeme, z čeho vychází, a jasně odlišujeme orientační výpočet od toho, co vyžaduje znalce nebo právníka.
Co s námi zvládnete
Ověříte si odhad ceny nemovitosti, porovnáte ceny bytů za m² podle lokality, spočítáte splátku hypotéky a před koupí projdete prověrku nemovitosti. Do hloubky témata rozebírají naši průvodci realitním trhem.
Časté otázky
Kontakt
Máte dotaz k datům, metodice nebo spolupráci? Napište nám na [email protected]. Data pocházejí z veřejně dostupných zdrojů a analýzy mají informativní charakter; nenahrazují znalecký posudek ani právní poradenství.
Odkud pocházejí data na Chytrejbyt.cz?
Data agregujeme z veřejně dostupných zdrojů: realitních inzerátů (nabídkové ceny za m², dispozice, lokalita), katastru nemovitostí přes API ČÚZK, insolvenčního rejstříku (ISIR), veřejných dražeb, dat Českého statistického úřadu o vývoji cen a dalších otevřených registrů. Ceny aktualizujeme denně.
Jak vzniká odhad ceny nemovitosti?
Odhad vychází z mediánu nabídkových cen za m² u srovnatelných aktivních nabídek v okrese (u bytů se stejnou dispozicí, u domů s podobnou plochou), upraveného o stav nemovitosti a cenovou úroveň čtvrti. Rozptyl cen dává pásmo nejistoty. Nejde o znalecký posudek, ale o datově podložené orientační pásmo, které slouží jako první vodítko před jednáním o ceně.
Nahrazují analýzy Chytrejbyt.cz znalce nebo právníka?
Ne. Naše analýzy mají informativní charakter a slouží k rychlému rozhodování podle dat. Pro právně závazné kroky (dědické řízení, hypotéka, soudní spor) doporučujeme znalecký posudek a právní konzultaci; naše prověrka nemovitosti vám pomůže odhalit rizika, na která se u znalce nebo advokáta cíleně zeptat.
Jak vás mohu kontaktovat?
Napište nám na [email protected]. Odpovídáme na dotazy k datům, metodice i technické podpoře.
Ověřte si metodiku na vlastním inzerátu
Prvních 7 dní máte plný přístup ke všem krajům, bez platební karty.