Nemovitost na s.r.o., nebo na fyzickou osobu?
Zadejte parametry nemovitosti a zjistěte, která forma vlastnictví vám přinese nejvyšší čistý příjem z pronájmu: FO paušál, FO skutečné výdaje, nebo s.r.o.
Krátká odpověď: u nižšího ročního nájmu a nižšího daňového pásma obvykle vychází lépe fyzická osoba (paušální nebo skutečné výdaje), u vyššího nájmu a vyššího zdanění FO se může vyplatit s.r.o. i přes dvojí zdanění zisku a náklady na správu firmy. Přesný bod zvratu pro vaše konkrétní čísla spočítá kalkulačka níže.
Parametry nemovitosti
Jak se liší zdanění nemovitosti na FO a na s.r.o.?
Kalkulačka výše porovnává tři reálné varianty vlastnictví a jejich dopad na čistý příjem z pronájmu:
- FO, paušální výdaje - příjem z pronájmu (§9 zákona o daních z příjmů) se zdaní po odečtení paušálních výdajů, aktuálně 30 % z nájmu, bez nutnosti dokládat skutečné náklady.
- FO, skutečné výdaje - místo paušálu se odečítají skutečné náklady: odpisy nemovitosti, úroky z úvěru na její pořízení a další prokazatelné výdaje spojené s pronájmem.
- s.r.o. - zisk z pronájmu se zdaní sazbou daně z příjmu právnických osob a při výplatě podílu na zisku (dividendy) se strhává ještě srážková daň. Firma navíc nese náklady na účetnictví a administrativu.
Kdy se vyplatí koupit nemovitost na s.r.o.?
Obecné pravidlo zní: čím vyšší roční nájem a čím vyšší pásmo daně z příjmu u fyzické osoby (zejména při souběhu se zaměstnáním nebo jiným podnikáním), tím spíše se dvojí zdanění u s.r.o. může vyplatit, protože firemní sazba daně z příjmu bývá nižší než mezní sazba u FO. Roli hraje také to, zda zisk chcete průběžně vybírat (pak dividendovou daň zaplatíte hned), nebo jej v s.r.o. kumulovat a reinvestovat do dalších nemovitostí. Kalkulačka výše dopočítává tzv. break-even roční nájem - hranici, od které varianta s.r.o. vychází výhodněji než fyzická osoba, s ohledem na kupní cenu, úvěr, úrokovou sazbu a vaše ostatní příjmy.
Na co si dát pozor kromě daně z příjmu
Kalkulačka se zaměřuje na daň z příjmu a čistý roční výnos, rozhodnutí mezi s.r.o. a fyzickou osobou má ale i další roviny, které si vyžadují individuální posouzení:
- Zdravotní a sociální pojistné se u příjmů z pronájmu podle §9 u fyzické osoby zpravidla neodvádí, u s.r.o. je situace jiná v závislosti na tom, jak si zisk vyplácíte (mzda jednatele, dividenda).
- Prodej nemovitosti z s.r.o. je zdaněn jinak než prodej v osobním vlastnictví u fyzické osoby, kde může být za splnění časového testu od daně osvobozen.
- Náklady na vedení účetnictví, případně mzdu jednatele a administrativu s.r.o. dokážou u menších nemovitostí break-even bod výrazně posunout.
- Skutečné rozdělení kupní ceny na stavbu a pozemek ovlivňuje výši odpisů, a tím i variantu se skutečnými výdaji u FO.
Související nástroje a průvodci
Než se rozhodnete, jak nemovitost koupit, ověřte si i tržní cenu a výnosnost: spočítejte si odhad ceny nemovitosti, porovnejte aktuální ceny bytů podle měst, přečtěte si průvodce výnosnost pronájmu a investice do nemovitosti, a před samotnou koupí si nemovitost nechte prověřit (katastr, insolvence prodávajícího, rizika lokality).
Časté otázky
Vyplatí se koupit nemovitost na s.r.o., nebo na fyzickou osobu?
Záleží hlavně na výši ročního nájmu a na tom, do jakého daňového pásma spadají vaše ostatní příjmy jako fyzická osoba. U nižšího nájmu obvykle vychází lépe fyzická osoba (paušální nebo skutečné výdaje), protože se vyhnete dvojímu zdanění zisku i nákladům na správu firmy. U vyššího nájmu a vyššího daňového pásma FO se naopak může vyplatit s.r.o. díky nižší sazbě daně z příjmu právnických osob. Přesný bod zvratu pro vaše konkrétní čísla ukáže kalkulačka výše.
Jaký je rozdíl mezi pronájmem na fyzickou osobu a přes s.r.o.?
Fyzická osoba zdaňuje příjem z pronájmu jednou sazbou daně z příjmu (podle §9 zákona o daních z příjmů), a to buď s paušálními, nebo se skutečnými výdaji. U s.r.o. se nejprve zdaní zisk firmy sazbou daně z příjmu právnických osob a teprve poté, co si vlastník vyplatí zisk formou dividendy, se srazí ještě srážková daň z dividend. Jde tedy o dvojí zdanění, které kompenzuje nižší firemní sazba, ale ke zvážení jsou i náklady na účetnictví a administrativu s.r.o.
Co jsou paušální výdaje u pronájmu a kolik činí?
Paušální výdaje jsou zjednodušená forma uplatnění nákladů u příjmů z pronájmu (§9 ZDP) - místo skutečných nákladů si fyzická osoba odečte pevně stanovené procento z nájmu, aktuálně 30 %, a to i bez dokládání účtenek. Vyplácí se hlavně tam, kde jsou skutečné náklady (odpisy, úroky z úvěru, opravy) nižší než tato paušální částka.
Jak funguje zdanění zisku a dividend u s.r.o., které pronajímá nemovitost?
Zisk s.r.o. z pronájmu se nejprve zdaní sazbou daně z příjmu právnických osob. Zbylou částku si může majitel vyplatit jako podíl na zisku (dividendu), ze které se strhává srážková daň z dividend. Celkové zdanění je tak součtem obou daní, ale s.r.o. si navíc uplatňuje skutečné náklady včetně odpisů a úroků z úvěru v plné výši a lze v ní kumulovat zisk bez okamžitého výběru.
Od jaké výše nájmu se vyplatí s.r.o. místo fyzické osoby?
Univerzální hranice neexistuje - záleží na kupní ceně, výši úvěru a úrokové sazbě, ostatních příjmech vlastníka a nákladech na správu s.r.o. Kalkulačka na této stránce spočítá tzv. break-even nájem, tedy roční nájem, od kterého už varianta s.r.o. vychází výhodněji než fyzická osoba, konkrétně pro vaše zadané parametry.
Jaké jsou nevýhody vlastnictví nemovitosti přes s.r.o.?
Mezi hlavní nevýhody patří dvojí zdanění zisku (firma i dividenda), náklady na účetnictví a vedení s.r.o., složitější prodej nemovitosti (buď prodej nemovitosti z firmy, nebo prodej obchodního podílu s jinými daňovými dopady) a nižší flexibilita při čerpání peněz pro osobní potřebu. Fyzická osoba má naopak jednodušší administrativu a za určitých podmínek i osvobození příjmu z prodeje nemovitosti od daně.
Můžu si jako fyzická osoba odečíst úroky z hypotéky u pronájmu nemovitosti?
Ano, pokud u příjmů z pronájmu (§9 ZDP) uplatňujete skutečné výdaje místo paušálu, můžete si jako náklad uplatnit úroky z úvěru na pořízení nemovitosti i odpisy budovy. Tuto variantu s odpisy a úroky z úvěru počítá karta „FO: skutečné výdaje" v kalkulačce výše.
Jak funguje výpočet? Kalkulátor porovnává tři varianty: fyzická osoba s paušálními výdaji (30 % z nájmu), fyzická osoba se skutečnými výdaji (odpisy, úroky, ostatní) a pronájem přes s.r.o. se zdaněním dividend. Výsledkem je čistý roční příjem a čistá výnosnost z kupní ceny. Aktualizováno: 4. 7. 2026.
Výsledky jsou orientační a nezohledňují všechny individuální okolnosti. Doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem nebo účetní.
Investujete do nemovitostí?
Chytrejbyt.cz počítá výnos, cashflow i daňové scénáře pro konkrétní inzeráty. 7 dní zdarma, bez karty.
Vyzkoušet zdarma