Darování nemovitosti: postup, smlouva a zápis do katastru

Smlouva o darování nemovitosti je jednoduchá listina, ale několik věcí v ní chybět nesmí. Podle § 2055 občanského zákoníku jí dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci a obdarovaný dar přijímá, takže smlouva musí přesně určit dárce, obdarovaného, samotnou nemovitost podle údajů katastru a projev vůle nemovitost darovat a přijmout. Bez shody na těchto bodech smlouva nevznikne, i kdyby ji obě strany podepsaly.

Forma smlouvy není na výběr. Podle § 2057 občanského zákoníku vyžaduje darování věci zapsané do veřejného seznamu, a nemovitost mezi ně patří vždy, písemnou formu. Notářský zápis zákon nevyžaduje, běžná písemná smlouva postačí, ale musí projít katastrálním úřadem, a tam je klíčové ověření podpisů, ne forma listiny samotné.

Rodiny si do smlouvy často doplňují ještě další ujednání, i když je zákon výslovně nevyžaduje. Časté je vyhrazení práva bydlení nebo doživotního užívání pro dárce, který dům předává dětem, ale sám v něm chce zůstat bydlet, nebo podmínka, za jaké situace se má dar vrátit. Taková ujednání se do katastru zapisují jako věcné právo zvlášť a mají smysl probrat předem s advokátem, aby byla formulovaná tak, jak strany skutečně zamýšlely.

Samotné podepsání smlouvy nemovitost nepřevede. Vlastnické právo k nemovité věci přechází teprve zápisem vkladem do katastru nemovitostí, takže dokud katastrální úřad vklad nepovolí, zůstává vlastníkem formálně dárce, i kdyby se obdarovaný do nemovitosti už nastěhoval.

Katastrální úřad navíc podle § 7 zákona o katastru nemovitostí přijme k vkladovému řízení jen listinu, na které jsou podpisy úředně ověřené, nebo u níž navrhovatel jejich pravost jinak prokáže do třiceti dnů od podání návrhu. V praxi je proto jednodušší nechat podpisy ověřit rovnou na Czech POINTu, u notáře nebo na obecním úřadě, než riskovat zastavení řízení kvůli chybějícímu razítku.

Darovaná nemovitost je z pohledu daní bezúplatný příjem, ne dar podléhající samostatné darovací dani, kterou Česko od roku 2014 nemá. Rozhoduje vztah mezi dárcem a obdarovaným: podle § 10 zákona o daních z příjmů je od daně osvobozený bezúplatný příjem od příbuzného v přímé linii, tedy od rodičů, dětí nebo prarodičů, i ve vedlejší linii, od sourozence, tety, strýce, neteře, synovce, manžela nebo tchána a tchyně, a stejně tak od osoby, se kterou obdarovaný nejméně rok před darem žil ve společné domácnosti.

Mimo tenhle okruh osob je dar zdanitelným ostatním příjmem podle § 10 zákona o daních z příjmů, s jedinou drobnou výjimkou: bezúplatné příjmy od téže osoby do úhrnu 50 000 Kč za rok zůstávají osvobozené i mimo okruh příbuzných. U nemovitosti jde ale prakticky vždy o vyšší částku, takže obdarovaný, třeba přítel rodiny nebo vzdálenější příbuzný mimo vyjmenovaný okruh, by musel celou hodnotu darované nemovitosti přiznat v daňovém přiznání a zdanit ji jako svůj příjem, obvykle podle ceny určené znaleckým posudkem ke dni nabytí.

Modelový příklad: teta daruje neteři byt v hodnotě 3 000 000 Kč. Protože neteř patří mezi příbuzné ve vedlejší linii vyjmenované zákonem, je celý příjem osvobozený a neteř z něj neplatí nic. Kdyby stejný byt darovala kamarádka, se kterou neteř nikdy nesdílela domácnost, musela by neteř částku 3 000 000 Kč zahrnout do daňového přiznání jako ostatní příjem a zdanit ji sazbou daně z příjmů fyzických osob.

Kdo dostane od daně osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč, musí to podle § 38v zákona o daních z příjmů oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání přiznání za daný rok, i když samotný dar zdaňovat nemusí. Řada rodin se tak zbytečně bojí, že po darování rodinného domu čeká obdarovaného ještě papírování na finančním úřadu.

Zákon ale počítá s výjimkou pro příjmy, které si správce daně dokáže sám ověřit v rejstřících nebo evidencích s dálkovým přístupem, a katastr nemovitostí mezi takové veřejné evidence patří. Darování nemovitosti zapsané v katastru se tak oznamovací povinnosti podle § 38v odst. 3 zákona o daních z příjmů netýká, protože finanční úřad má data o vlastnících k dispozici přímo z veřejného rejstříku.

Darovat lze i nemovitost zatíženou hypotékou nebo jiným úvěrem, zástavní právo samo o sobě převod nebrání. Zástava je věcné právo, takže jde s nemovitostí dál a zavazuje i nového vlastníka, obdarovaný se tak fakticky stává zástavcem cizího dluhu, i když sám bance nic nedluží.

V praxi ale téměř každá úvěrová smlouva obsahuje podmínku, že dlužník změnu vlastníka zastavené nemovitosti bance oznámí a vyžádá si její souhlas. Bez něj riskuje dárce, že banka podle smluvních podmínek požádá o předčasné splacení celého úvěru, protože přišla o kontrolu nad tím, kdo se o zajištěnou nemovitost stará.

Patří-li nemovitost do společného jmění manželů, nemůže ji darovat jen jeden z manželů sám. Darování se netýká běžné správy majetku, a podle § 714 občanského zákoníku proto musí jednat oba manželé společně, nebo jeden z nich se souhlasem druhého; bez souhlasu se druhý manžel může neplatnosti takového darování dovolat.

Obrácená situace, kdy je obdarovaným nezletilé dítě, má jiné pravidlo. Rodiče sice za dítě jako zákonní zástupci jednají, ale podle § 898 občanského zákoníku je k nabytí nemovité věci nebo podílu na ní vždy potřeba souhlas opatrovnického soudu, i když jde o dar, ze kterého dítě jen získává. Soud tímto způsobem kontroluje, jestli dar dítěti spíš nepřináší i skryté povinnosti, třeba placení daně z nemovitých věcí nebo náklady na údržbu, které by mohly být v rozporu s jeho zájmem.

Darování je ze své podstaty nevratné, zákon ale dárci dává dvě výjimky, kdy může dar vzít zpět. Podle § 2068 občanského zákoníku může dárce dar odvolat, pokud po darování upadne do takové nouze, že nemá na vlastní nutnou výživu, a obdarovaný se této povinnosti může zprostit tím, že dárci potřebnou výživu sám poskytne.

Druhým důvodem je nevděk. Podle § 2072 občanského zákoníku může dárce od darovací smlouvy odstoupit, pokud mu obdarovaný úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil natolik, že zjevně porušil dobré mravy, třeba hrubým chováním nebo tím, že o dárce v nouzi odmítl pečovat. Za nevděk se přitom podle stejného paragrafu počítá i zjevné porušení dobrých mravů vůči osobě dárci blízké. Obou práv se navíc podle § 2076 nejde platně vzdát předem - i kdyby to darovací smlouva výslovně obsahovala, dárce o ně nepřijde.

Darování jednomu z dětí bývá v rodinách citlivé téma, protože se může promítnout do budoucího dědictví po rodičích. Podle § 1660 občanského zákoníku se dětem coby nepominutelným dědicům na jejich povinný díl započítává vše, co od zůstavitele bezplatně dostaly v posledních třech letech před jeho smrtí, obvyklá darování se ale nezapočítávají. Na celý dědický podíl, ne jen na povinný díl, se dar započte navíc jen tehdy, pokud to zůstavitel výslovně určil ve formě předepsané pro závěť, nebo pokud by bez započtení byl podle § 1664 některý z dědiců nedůvodně znevýhodněn a rozhodne o tom soud.

Kdo darovanou nemovitost později prodá, řeší ještě jednu otázku, časový test pro osvobození příjmu z prodeje od daně. Podle § 4 zákona o daních z příjmů běží desetiletá lhůta obdarovanému znovu od data, kdy nemovitost sám nabyl, tedy od zápisu darování do katastru, ne od okamžiku, kdy ji koupil nebo zdědil dárce. Zkrácení této lhůty o dobu vlastnictví předchůdce, jaké zákon umožňuje u zděděných nemovitostí po příbuzném v řadě přímé, se na darování nevztahuje.

Pro rodiny z toho plynou dvě praktická doporučení: do darovací smlouvy nebo do samostatného prohlášení sepsat, jak má dar ovlivnit budoucí dělení majetku mezi sourozenci, a počítat s tím, že rychlý další prodej darované nemovitosti bez čekání na desetiletou lhůtu znamená zdanění celého zisku, ne jen jeho poměrné části.