Cash flow investičního bytu: kdy vás nájem opravdu uživí

Nejčastější chyba při hodnocení investičního bytu je zjednodušený výpočet: nájem minus splátka hypotéky, a co zbyde, je zisk. U modelového bytu s nájmem 15 000 Kč měsíčně a splátkou 16 910 Kč vyjde touto metodou mírný mínus 1 910 Kč měsíčně - nepříjemné, ale zvládnutelné. Realita je horší, protože chybí devět dalších položek, které peníze z účtu odčerpávají stejně reálně jako splátka.

Fond oprav, pojištění, daň z nemovitosti, daň z příjmu, správa, drobné opravy, rezerva na větší opravy a vakance dohromady u stejného bytu ukrojí dalších přes 80 000 Kč ročně. Skutečné cash flow tak není -1 910 Kč měsíčně, ale kolem -7 979 Kč. Rozdíl mezi zdánlivým a reálným číslem je přesně to, co odděluje investora, který má na účtu rezervu, od toho, který se za dva roky diví, proč mu byt jen bere peníze.

Než začnete počítat, sepište si všechny položky zvlášť - souhrnný řádek "provoz" v tabulce skryje přesně to, co chcete vidět. Následující výčet pokrývá náklady, na které investoři nejčastěji zapomínají nebo je podceňují.

Modelový příklad: byt 2+kk, 55 m², kupní cena 4 500 000 Kč, hypotéka 3 150 000 Kč (LTV 70 %), sazba 5,0 % p.a. na 30 let, měsíční splátka 16 910 Kč. Hrubý nájem 15 000 Kč měsíčně, tedy 180 000 Kč ročně, hrubá výnosnost 4,0 %.

Do modelu počítám orientačně jeden měsíc neobsazenosti ročně, fond oprav 25 Kč/m², pojištění 3 000 Kč ročně, daň z nemovitosti 600 Kč ročně, externí správu za 8 % z nájmu a rezervu na drobné opravy 500 Kč měsíčně. Daň z příjmu počítám z efektivně přijatého nájmu po odečtení vakance, s paušálem 30 % a sazbou 15 %.

Hrubá výnosnost 4,0 % z předchozího příkladu zní přijatelně a v mnoha srovnávacích tabulkách projde jako slušný výsledek. Jenže výnosnost poměřuje nájem k ceně nemovitosti a s financováním vůbec nepočítá - je to metrika, kterou byste použili i při koupi za hotové. Jakmile do hry vstoupí hypotéka, rozhoduje jiné číslo.

Cash-on-cash return poměřuje skutečné cash flow k vloženému vlastnímu kapitálu, tedy k akontaci 1 350 000 Kč. V modelovém příkladu vychází -95 745 Kč / 1 350 000 Kč, tedy zhruba -7,1 % ročně - investor tedy byt každý rok dotuje ze svého namísto toho, aby z něj něco vydělal. Čistá výnosnost bez financování (nájem minus provozní náklady a daň, ale bez splátky) vyjde na 107 175 Kč / 4 500 000 Kč, tedy 2,38 %. Všechna tři čísla popisují stejnou nemovitost úplně jinak, a proto se nedají zaměňovat.

Cash flow spočítané k datu koupě platí jen po dobu fixace. Modelový úvěr 3 150 000 Kč na 5,0 % p.a. má po pěti letech splácení zbývající jistinu zhruba 2 892 605 Kč. Pokud se při refixaci sazba zvýší na 6,5 % p.a. a zbylá doba splácení zůstane 25 let, měsíční splátka vzroste z 16 910 Kč na přibližně 19 531 Kč - o 2 621 Kč měsíčně, tedy o víc než 31 000 Kč ročně.

U bytu, který už na začátku vychází záporně, tento posun cash flow ještě prohloubí. U bytu, který na hraně vychází kladně, ho může refixace srazit do mínusu. Při plánování fixace proto nepočítejte jen se současnou sazbou, ale i s tím, o kolik by splátka vzrostla při realistickém zvýšení o jeden až dva procentní body.

Záporné cash flow samo o sobě investici nediskvalifikuje. Část splátky jde na jistinu, takže záporný tok současně znamená, že si přes hypotéku nucené spoříte - v modelovém příkladu jde o víc než 60 000 Kč jistiny za první rok. Pokud k tomu nemovitost roste v ceně a lokalita má dlouhodobou poptávku po nájmu, mírně záporné cash flow může být cena za budoucí zhodnocení, ne chyba v modelu.

Problém nastává ve třech situacích: cash flow je záporné a investor na to nemá rezervu, takže první výpadek nájemníka nebo neplánovaná oprava ho donutí prodávat ve špatný čas; záporné cash flow se opírá jen o optimistický scénář bez vakance a bez refixace; nebo lokalita nemá jasný důvod k budoucímu růstu ceny a záporný tok tak nemá čím se vykompenzovat. V těchto třech případech je záporné cash flow signál, že se má číslo přepočítat, ne přehlédnout.

Tabulka v tabulkovém procesoru stačí, důležitá je struktura, ne nástroj. Cíl je mít každou položku na vlastním řádku, aby šlo kdykoliv zjistit, co přesně cash flow táhne dolů.