Kolik stojí vlastnit investiční byt: náklady, které se zapomínají

Kalkulačky výnosnosti obvykle počítají s ročním rozpočtem - nájem, splátka, fond oprav, pojištění, daň. Reálný investiční byt ale kromě pravidelných měsíčních a ročních položek nese i výdaje, které přijdou jednou za pět nebo deset let a v ročním pohledu úplně zmizí, přestože v přepočtu na rok ukrajují z výnosu podobně jako pravidelné náklady.

Typickým příkladem je mimořádný příspěvek SVJ na opravu střechy nebo výtahu, výměna kotle po patnácti letech provozu nebo náklady na vymáhání dluhu od neplatícího nájemníka. Kdo počítá jen s ročním rozpočtem, spočítá si vyšší čistý výnos, než jaký ve skutečnosti za deset let vlastnictví dostane.

Následující přehled proto řadí náklady do dvou skupin - pravidelné položky, které se objeví v každém ročním vyúčtování, a nepravidelné výdaje, které se do tabulky vejdou jen v roce, kdy skutečně nastanou. Obě skupiny je potřeba sečíst dohromady, jinak porovnání s nemovitostním fondem nebo jinou formou investice vyjde zkresleně ve prospěch vlastního bytu.

Podle § 1180 občanského zákoníku přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, pokud prohlášení vlastníka neurčí jinak. Do tohoto příspěvku patří jak běžný provoz domu - úklid, osvětlení, revize, odměna správci, tak tvorba fondu oprav na budoucí velké opravy; výše obou položek se liší dům od domu podle rozhodnutí shromáždění vlastníků a stáří i stavu budovy.

U starších domů bez plánované rekonstrukce bývá měsíční příspěvek nižší, u domů, které se chystají na zateplení, výměnu výtahu nebo opravu střechy, shromáždění příspěvek obvykle zvyšuje dopředu, aby na akci nemuselo sahat k jednorázové mimořádné platbě. Výši u konkrétního domu zjistíte z výpisu hospodaření SVJ, který si jako kupující můžete a měli byste vyžádat ještě před koupí.

Pojištění nemovitosti kryje škody na samotném bytě - požár, vodu, vichřici - a jeho cena se odvíjí od pojistné částky, tedy hodnoty znovupostavení, ne kupní ceny, dále od lokality, stáří budovy a zvolené spoluúčasti. Orientačně vyjde běžný byt na 3 500 až 6 000 Kč ročně.

Samostatnou položkou je pojištění odpovědnosti pronajímatele, které kryje škodu způsobenou nájemcem nebo jeho domácností sousedům nebo společným částem domu, třeba při vytopení. Cena se podle typu nemovitosti a rozsahu krytí pohybuje orientačně od 2 500 do 8 000 Kč ročně a bez tohoto pojištění hradí škodu způsobenou nájemcem nakonec majitel bytu.

Základní sazba daně z nemovitých věcí u bytu činí 3,50 Kč za m² upravené podlahové plochy podle § 11 zákona o dani z nemovitých věcí, kterou obec může násobit koeficientem podle velikosti obce a navíc vlastním místním koeficientem od 0,5 do 5,0 podle § 12 téhož zákona. Výsledná částka se proto liší obec od obce, u běžného bytu ale obvykle zůstává ve stovkách až nižších jednotkách tisíc korun ročně.

Daň z příjmu z pronájmu se počítá z rozdílu mezi příjmem a výdaji. Pokud neuplatňujete skutečné výdaje, můžete si podle § 9 odst. 4 zákona o daních z příjmů odečíst paušálně 30 % z příjmů, nejvýše však 600 000 Kč za rok, a zbytek zdanit sazbou 15 %, u vyšších příjmů 23 %. Volbu mezi paušálem a skutečnými výdaji navíc nejde v daném roce zpětně měnit, takže se vyplatí spočítat si oba varianty předem.

Skutečné výdaje se obvykle vyplatí tam, kde je hypotéka čerstvá a úroky vysoké, protože do nich patří i daňové odpisy budovy a úroky z úvěru na její pořízení. U bytu bez úvěru nebo s malým zůstatkem hypotéky naopak paušál 30 % často pokryje víc, než kolik reálně utratíte, a ušetří i práci s evidencí dokladů.

Hledání nájemníka, výběr nájmu, řešení oprav a komunikace se SVJ zaberou čas, který má taky svou cenu, i když nefiguruje v žádné faktuře. Realitní správcovské firmy si za kompletní správu nájemního bytu účtují orientačně kolem 10 % z měsíčního nájemného, u menšího rozsahu služeb i méně.

Vlastní správa ušetří tuhle položku, ale přenáší práci i riziko na vás - noční hovor o prasklé stoupačce nebo jednání s neplatícím nájemníkem přijde bez ohledu na to, jestli máte čas. Při rozhodování má smysl počítat s hodinovou sazbou vlastního času a porovnat ji s cenou správcovské firmy, ne položku úplně vynechat jen proto, že za ni neplatíte přímo z účtu.

Podle § 2257 občanského zákoníku udržuje pronajímatel byt a dům po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání, nájemce hradí jen běžnou údržbu a drobné opravy. Co přesně je drobná oprava, určuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. - jde o výčet konkrétních položek (výměna žárovek, drobné opravy dveří a oken, kohoutků, sifonů) a k tomu opravy, jejichž náklad na jednu opravu nepřesáhne 1 500 Kč.

Nařízení navíc stanovuje roční limit: přesáhne-li součet nákladů na drobné opravy v kalendářním roce částku 150 Kč za m² podlahové plochy bytu, další opravy v tom roce se za drobné už nepovažují a hradí je pronajímatel. Nad rámec drobných oprav pak přichází výměna vybavení podle jeho životnosti - kotel nebo bojler vydrží orientačně kolem 15 let, chladnička a pračka o něco méně, a s touto výměnou je potřeba počítat jako s jistotou, ne jako s rizikem.

Vakance nepatří mezi náklady, které vidíte na faktuře, ale dopad na výnos má stejný. Každý měsíc, kdy byt stojí prázdný, snižuje roční výnos zhruba o 8 % - a k tomu se při výměně nájemníka přidávají další, konkrétní výdaje.

Mezi konec jednoho nájmu a začátek dalšího se obvykle vloží úklid po odchozím nájemníkovi, drobné malování nebo oprava poškození nad rámec běžného opotřebení, náklady na inzerci a čas strávený prohlídkami se zájemci. U bytu, který se obrací jednou za rok nebo dva, jde o desítky tisíc korun, které rozpočet snadno přehlédne, pokud počítá jen s "čistým nájmem".

Vedle položek, které se opakují každý rok, patří do reálného rozpočtu i výdaje, které přijdou jen jednou za několik let, ale v přepočtu na rok dovedou snížit výnos stejně citelně jako pravidelné náklady. Mimořádný příspěvek SVJ na velkou opravu domu - střechu, fasádu, výtah - se schvaluje na shromáždění a majitelé jednotek ho platí podle stejného klíče jako běžný příspěvek na správu, jen jednorázově a obvykle ve vyšší částce.

Podobně nepravidelně přicházejí náklady na vymáhání dluhu, pokud nájemce přestane platit - advokát, soudní poplatek, případně exekuce dokážou spolknout víc, než kolik dluh sám o sobě činí, a peníze se ne vždy podaří vymoct celé. Na konci investice pak přibývají prodejní náklady: provize realitní kanceláři, která se pohybuje orientačně od 3 do 6 % z prodejní ceny bez DPH, případně odměna právníkovi nebo advokátní úschova.

Sestavit vlastní verzi tabulky pro konkrétní byt se vyplatí ještě před koupí - u starších domů s odloženou rekonstrukcí totiž mimořádný příspěvek SVJ často není otázka jestli, ale kdy.