Nemovitost do s.r.o., nebo na sebe? Daňové srovnání

S.r.o. z nájmu i z prodeje počítá daň z příjmu právnických osob sazbou 21 % podle § 21 zákona o daních z příjmů. Do nákladů si oproti fyzické osobě může dát vždy skutečné výdaje a odpisy bez ohledu na výši - žádný paušál se stropem 600 000 Kč tu neplatí, protože ten mají k dispozici jen fyzické osoby s příjmem z nájmu podle § 9. Jenže tady daňová výhoda nekončí, jen se přesouvá jinam: jakmile chcete zisk z firmy dostat k sobě domů jako fyzická osoba, srazí se vám navíc 15% daň z podílu na zisku. Dohromady tak z každé koruny zisku, kterou z firmy vyberete, zaplatíte efektivně zhruba třetinu - víc, než kolik by fyzická osoba zaplatila i v 23% pásmu.

K tomu se přidávají provozní náklady, které fyzická osoba s příjmem z nájmu nezná: vedení účetnictví (na rozdíl od daňové evidence u FO ho s.r.o. vést musí vždy) a s ním spojené roční náklady, které se u menší firmy obvykle pohybují v řádu nižších desítek tisíc korun ročně. Povinný audit účetní závěrky hrozí až mnohem výš, než kam se dostane běžný investor do bytů - podle zákona o účetnictví ho musí mít firma, která překročí aspoň dvě ze tří hodnot pro střední účetní jednotku: aktiva 120 000 000 Kč, roční obrat 240 000 000 Kč nebo 50 zaměstnanců. Pro portfolio několika bytů je to hranice, ke které se v praxi nedostanete.

Přesné srovnání pro váš konkrétní nájem a cenu bytu spočítá kalkulačka nemovitost na s.r.o. nebo FO na tomto webu - tenhle článek se soustředí na to, co kalkulačka záměrně nepočítá: ručení, financování, prodej a DPH.

Společnost s ručením omezeným není náhodou pojmenovaná přesně takhle. Podle zákona o obchodních korporacích společník za dluhy s.r.o. neručí, jakmile má splacený svůj vklad - věřitelé firmy se mohou uspokojit jen z majetku firmy samotné, ne z vašeho bytu, auta nebo spořicího účtu.

Jako fyzická osoba, která nemovitost vlastní a pronajímá přímo, ručíte celým svým majetkem. Pokud se pronajatá nemovitost dostane do problémů - žaloba od nájemníka, škoda, na kterou nestačilo pojištění, spor s dodavatelem oprav - věřitel může sáhnout na cokoliv, co vlastníte, nejen na daný byt. U jedné nemovitosti a odpovědného pojištění je tohle riziko malé, ale s rostoucím portfoliem roste i absolutní částka, o kterou byste mohli přijít.

Limity LTV, DTI a DSTI, které ČNB stanovuje pro hypotéky, se týkají jen spotřebitelských úvěrů - tedy úvěrů poskytnutých fyzické osobě jako spotřebiteli. Úvěr, který si bere s.r.o. na koupi nemovitosti, touto definicí neprochází, i kdyby firmu ze sta procent vlastnil a řídil jediný člověk. Banka ho posuzuje jako komerční financování podle vlastních interních pravidel, ne podle regulace ČNB popsané v článku o limitech LTV, DTI a DSTI.

V praxi to obvykle znamená přísnější podmínky, ne volnější: nižší LTV, protože firma bez historie nemá u banky důvěryhodnost fyzické osoby s doloženým příjmem, vyšší úrokovou marži kvůli vyššímu vnímanému riziku a téměř vždy osobní ručení jednatele nebo majitele firmy. Banka si tak v podstatě vezme jistotu, kterou by jinak dávala samotná právní forma s.r.o. - jednatel v praxi často ručí osobně stejně, jako by úvěr bral na sebe, jen s dodatečnou administrativou firmy navrch.

Přesná hranice je individuální, ale rozhoduje kombinace dvou proměnných: kolik zisku plánujete z firmy pravidelně vybírat, a v jakém daňovém pásmu byste jako fyzická osoba jinak byli. Pokud zisk z firmy vybíráte každý rok jako podíl, dvojí zdanění 21 % plus 15 % obvykle prohraje i proti 23% pásmu fyzické osoby - efektivní zdanění vyplaceného zisku ve firmě vychází výš než horní sazba daně z příjmu fyzických osob.

s.r.o. začíná dávat smysl tam, kde zisk ve firmě zůstává a reinvestuje se do dalších nemovitostí, ne kde se hned vyplácí - nerozdělený zisk zdaníte jen jednou, sazbou 21 %, a druhé zdanění nastane až v okamžiku výplaty, kterou můžete o roky odložit. Proto se firma typicky vyplatí až investorům s větším portfoliem, kteří zisk soustavně reinvestují a plánují s víceletým horizontem, ne majitelům jednoho až dvou bytů, kteří nájem po odečtení nákladů rovnou potřebují na běžné výdaje.

Ve firmě máte při prodeji dvě odlišné cesty s různým daňovým dopadem. Prodá-li nemovitost přímo s.r.o., zisk z prodeje vstupuje do základu daně firmy a zdaní se sazbou 21 % bez ohledu na to, jak dlouho firma nemovitost vlastnila - žádný časový test na osvobození tu neexistuje. Peníze navíc zůstávají ve firmě a k vám se dostanou, až je vyplatíte jako podíl na zisku se srážkovou daní 15 % navrch.

Druhá cesta je prodat rovnou podíl ve firmě, která nemovitost vlastní, kupujícímu, který ji chce provozovat dál. Tady se uplatní úplně jiné pravidlo: příjem fyzické osoby z prodeje podílu v obchodní korporaci je od daně z příjmu osvobozený, pokud mezi nabytím a prodejem podílu uplynulo víc než 5 let, podle § 4 odst. 1 písm. q) zákona o daních z příjmů. U dlouho drženého podílu tak prodej podílu může vyjít daňově výrazně líp než prodej nemovitosti firmou - ale kupujícího na tenhle typ obchodu (koupě celé firmy i s jejími riziky a historií) je obvykle těžší najít, než na koupi holé nemovitosti.

Osoba povinná k dani se sídlem v tuzemsku se stává plátcem DPH od prvního dne roku následujícího po roce, ve kterém její obrat přesáhl 2 000 000 Kč za 12 po sobě jdoucích měsíců, podle § 6 zákona o dani z přidané hodnoty. U aktivního pronajímatele s víc nemovitostmi nebo u někoho, kdo v rámci s.r.o. pravidelně nakupuje a prodává, se tahle hranice dá překročit rychleji, než by čekal.

U samotného prodeje nemovitosti platí častý mýtus, že DPH hrozí jen do pěti let od kolaudace. Zákon o DPH ale v § 56 stanovuje jinou lhůtu: osvobozené od daně je dodání dokončené nemovité věci s výjimkou prvního dodání uskutečněného do konce 23. kalendářního měsíce po měsíci, ve kterém byla nemovitost dokončena - tedy zhruba do dvou let od kolaudace, ne do pěti. Stejná lhůta běží znovu i po takzvané podstatné změně, tedy rekonstrukci, jejíž náklady přesáhnou 30 % základu daně při následném prodeji. Kdo tedy jako plátce DPH prodá novostavbu nebo výrazně zrekonstruovaný byt do zhruba dvou let od kolaudace, musí z prodeje odvést DPH, i kdyby dosud věřil běžně tradované pětileté lhůtě.

Nemovitost, kterou už vlastníte soukromě, můžete do s.r.o. vložit jako nepeněžitý vklad. Otázka, kterou si přitom firma musí vyřešit, je vstupní cena pro odpisy - tedy základ, ze kterého bude firma nemovitost dál odpisovat. Podle § 29 zákona o daních z příjmů se tahle cena liší podle toho, jak dlouho jste nemovitost před vkladem vlastnili.

Pokud jste nemovitost vlastnili víc než 5 let před vkladem, vstupní cenou je reprodukční pořizovací cena - tedy aktuální znalecké ocenění ke dni vkladu, ne původní kupní cena. U nemovitosti, kterou jste koupili levněji před lety a mezitím výrazně zdražila, to firmě dává vyšší odpisovou základnu, než by čekala. Pokud jste nemovitost vlastnili míň než 5 let, vstupní cenou zůstává původní pořizovací cena zvýšená o prokazatelně vynaložené náklady na opravy a technické zhodnocení provedené před vkladem - žádné přecenění na aktuální tržní hodnotu tu neplatí.

Fyzická osoba vyhrává jasně ve třech situacích: u jedné nebo dvou nemovitostí s běžným nájmem, kde paušál 30 % nebo skutečné výdaje s odpisy pokryjí většinu nákladů a kde nejste v 23% daňovém pásmu; u investora, který zisk z nájmu pravidelně potřebuje na běžné výdaje, ne na reinvestici, protože dvojí zdanění výplaty ze s.r.o. tuhle výhodu smaže; a u někoho, kdo se chce vyhnout dodatečné administrativě účetnictví a nechce se učit fungovat jako jednatel firmy.

Rozhodnutí má dost proměnných - vaše ostatní příjmy, výši nájmu, plán na reinvestici, plán na budoucí prodej - že finální propočet s konkrétními čísly patří daňovému poradci, ne obecnému srovnání. Orientační odhad, kde vychází vlastní čísla líp, si spočítáte v kalkulačce nemovitost na s.r.o. nebo FO; poradce pak doplní detaily jako zdravotní a sociální pojištění jednatele nebo dopad na vaše ostatní podnikání, které žádná kalkulačka ani obecný článek nezachytí.