LTV, DTI a DSTI: co limity ČNB znamenají pro vaši hypotéku

Všechny tři ukazatele definuje vyhláška č. 399/2021 Sb., o úvěrových ukazatelích, a banka je musí počítat stejným způsobem bez ohledu na to, u koho žádáte. LTV vyjadřuje, kolik procent hodnoty zastavené nemovitosti tvoří úvěr: v čitateli je součet nově čerpané jistiny a všech dosavadních dluhů zajištěných stejnou nemovitostí, ve jmenovateli hodnota nemovitosti stanovená odborným odhadem podle zákona o spotřebitelském úvěru.

DSTI vyjadřuje, kolik procent čistého měsíčního příjmu spolyká dluhová služba - v čitateli je součet měsíčních splátek jistiny, úroků a souvisejících plateb ze všech úvěrů žadatele, nejen z hypotéky, ve jmenovateli doložený a dlouhodobě udržitelný čistý měsíční příjem. DTI naproti tomu poměřuje celkovou výši všech dluhů žadatele (hypotéku i ostatní úvěry dohromady) k čistému ročnímu příjmu a obvykle se vyjadřuje jako násobek - třeba "DTI 7" znamená, že celkové dluhy nesmí přesáhnout sedminásobek ročního příjmu.

Do příjmu pro DSTI i DTI se podle vyhlášky počítá širší okruh položek, než by čekal ten, kdo zná jen výplatní pásku: příjem ze zaměstnání i podnikání, důchod, dávky doplňkového penzijního spoření, dávky pro osoby se zdravotním postižením, nemocenská, výživné, příjem z pronájmu nemovitosti a další prokazatelně dlouhodobě udržitelné příjmy - pokud je žadatel doloží za dostatečně dlouhé období.

ČNB nejméně dvakrát ročně vyhodnocuje situaci na hypotečním trhu a podle toho horní hranice ukazatelů upravuje. K srpnu 2026 platí naposledy upravené opatření obecné povahy ze dne 29. listopadu 2023 pro vlastní bydlení a samostatné doporučení ze dne 27. listopadu 2025 pro investiční hypotéky, účinné od 1. dubna 2026.

Rozdíl mezi oběma je zásadní - u vlastního bydlení je stanovený jen strop LTV, DTI a DSTI aktuálně bez číselné hranice; u investičních hypoték jde o doporučené LTV a DTI, ale bez stanoveného DSTI. Přehled shrnuje tabulka.

Zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, umožňuje ČNB od roku 2021 stanovit pro všechny poskytovatele spotřebitelských úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí právně závazné hranice úvěrových ukazatelů, a to formou takzvaného opatření obecné povahy. Přesně tímto nástrojem je dnes stanovený jediný aktivní číselný strop - LTV 80 %, respektive 90 % pro žadatele do 36 let, u úvěru na vlastní bydlení. Porušit ho poskytovatel úvěru nesmí, s výjimkou popsanou dál.

Doporučení k řízení rizik je jiný nástroj: nejde o opatření obecné povahy, ale o úřední sdělení, kterým ČNB popisuje postup, jaký od bank obezřetně očekává, aniž by ho vynucovala jako zákonnou povinnost. Přesně touto cestou vznikla i pravidla pro investiční hypotéky s LTV 70 % a DTI 7 - ČNB sama v tiskové zprávě k tomuto doporučení uvádí, že jde o doporučení, nikoli o právně závazné nařízení, ale že se ho banky v praxi velmi pečlivě drží.

I u právně závazného LTV limitu zákon počítá s tím, že ne každý žadatel se do 80, respektive 90 procent vejde, a přesto může jít o bonitního klienta. Podle § 45a odst. 1 zákona o ČNB proto platí pětiprocentní objemová výjimka: banka smí v daném období poskytnout úvěry nad stanovený limit LTV, pokud jejich objem nepřesáhne 5 % celkového objemu jí nově poskytnutých hypoték za totéž období.

Výjimka se posuzuje na úrovni celého portfolia banky, ne jednotlivé žádosti - o tom, kterému konkrétnímu klientovi výjimku přizná, rozhoduje banka sama v rámci vlastního rizikového apetitu, ne ČNB. Prakticky to znamená, že vyšší LTV není nikdy nárokové; je to otázka vyjednávání s konkrétní bankou a její volné kapacity ve výjimkové kvótě k danému datu.

Doporučení z listopadu 2025 cílí konkrétně na úvěry na třetí a další obytnou nemovitost nebo na nemovitost pořizovanou za účelem pronájmu - tedy přesně na investiční byty. ČNB zdůvodňuje přísnější limity tím, že tyto úvěry vykazují rizikovější profil než úvěry na financování vlastního bydlení, a proto pro ně navrhuje LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7, tedy o 10 až 20 procentních bodů LTV níž a s dodatečným stropem na celkové zadlužení, který se u vlastního bydlení dnes vůbec neuplatňuje.

V praxi to znamená, že investor musí na investiční byt připravit z vlastního nejméně 30 % ceny, a pokud by jeho celkové zadlužení (včetně nové hypotéky) přesáhlo sedminásobek čistého ročního příjmu, banka podle doporučení úvěr obezřetně neposkytne, i kdyby LTV samotné vyhovovalo. Podrobný dopad tohoto limitu na návratnost investičního bytu, včetně modelového výpočtu s pákou, rozebírá samostatně článek o investičním bytu na hypotéku.

Než zajdete do banky, vyplatí se spočítat si všechny tři ukazatele sami - se stejnými čísly, jaká pak použije banka, se výrazně sníží riziko nepříjemného překvapení uprostřed schvalování. Postup je jednoduchý, jen je potřeba mít po ruce přesný přehled všech stávajících dluhů, ne jen odhad.

Nejčastější chybou je počítat jen s hypotékou a zapomenout na kontokorent, kreditní kartu nebo spotřebitelský úvěr na auto - všechny tyto splátky a dluhy do DSTI i DTI podle vyhlášky patří, protože se počítají ze všech úvěrů žadatele, ne jen z toho nově sjednávaného.

Nevejít se do LTV, DTI nebo DSTI neznamená automaticky konec žádosti. Každý z ukazatelů má ve vzorci jinou proměnnou, a proto na ně pomáhá jiné řešení - má smysl si nejdřív spočítat, který konkrétní ukazatel vám nevychází, a teprve pak sahat po nápravě.

Následující možnosti se dají i kombinovat, pokud jeden zásah na vyřešení limitu nestačí.

Banka cenu úvěru odvozuje mimo jiné od toho, o kolik by v případě prodeje zastavené nemovitosti mohla přijít, kdyby dlužník přestal splácet. Čím vyšší LTV, tím tenčí polštář mezi výší dluhu a hodnotou zajištění, a tím větší riziko ztráty pro banku, pokud ceny nemovitostí mezitím klesnou nebo prodej vynese míň, než se čekalo.

Přesně proto bývají úvěry blízko horní hranici LTV úročené výš než úvěry s LTV výrazně pod limitem, a přesně proto ČNB zdůvodňuje přísnější doporučené LTV u investičních hypoték rizikovějším profilem těchto úvěrů - nejde o svévolné zpřísnění, ale o promítnutí stejné logiky rizika, jakou banka používá při stanovení sazby.