Úrokové sazby hypoték: co je žene nahoru a kdy čekat pokles

Dvoutýdenní repo sazba ČNB řídí především to, za kolik si banky mezi sebou půjčují peníze na pár dní až týdny. K srpnu 2026 činí 3,75 % ročně, platí od 19. června 2026, kdy ji bankovní rada zvýšila o čtvrt procentního bodu. Hypotéka je ale úvěr na roky, obvykle s fixací tři až pět let, a banka si na ni musí obstarat zdroje se stejně dlouhým horizontem, ne peníze na pár dní.

Cena těchto dlouhých zdrojů se řídí jinými nástroji než repo sazbou, nejčastěji pětiletými korunovými swapy a výnosy státních dluhopisů. Právě proto se úroková sazba hypotéky dokáže pohybovat jinam než sazba ČNB: klidně roste i v období, kdy ČNB sazby drží beze změny nebo je dokonce snižuje, pokud dlouhodobé sazby na trhu rostou z jiných důvodů, třeba kvůli obavám z budoucí inflace.

Repo sazba přesto na hypotéky nepřímo působí. Ovlivňuje inflační očekávání a náladu na trhu, se kterou investoři nakupují dluhopisy a swapy, takže se do ceny hypoték promítá s odstupem a přes několik mezikroků, ne mechanicky bod za bod.

Když banka nabízí hypotéku s pětiletou fixací, potřebuje mít jistotu, za kolik si na těch pět let sama obstará peníze. K tomu slouží pětiletý korunový swap, finanční nástroj, kterým si banka zafixuje cenu dlouhodobých zdrojů bez ohledu na to, jak se mezitím bude vyvíjet krátkodobá repo sazba.

Swapová sazba sama reaguje na výnosy státních dluhopisů, protože ty odrážejí, jak investoři vnímají budoucí inflaci a riziko v ekonomice. Roste li výnos desetiletého státního dluhopisu, obvykle roste i pětiletý swap a s ním i cena, za kterou si banka opatří peníze na hypotéky.

Na tento základ banka teprve přičítá vlastní marži, tedy odměnu za riziko a náklady spojené s úvěrem. Podle odhadů hypotečních specialistů se marže bank u hypoték pohybuje orientačně kolem 1 až 1,2 procentního bodu nad cenou zdrojů, konkrétní výše se ale liší podle banky i podle rizikového profilu klienta.

Délka fixace navíc určuje, který úsek výnosové křivky je pro banku relevantní. U tříleté fixace se banka orientuje spíš podle tříletého swapu, u pětileté podle pětiletého, a rozdíl mezi jednotlivými splatnostmi se v čase mění podle toho, jestli trh čeká sazby v budoucnu vyšší, nebo nižší než dnes. Proto se občas stává, že delší fixace vyjde levněji než kratší, přestože by to na první pohled dávalo očekávat opak.

Tenhle základ ale sazbu úplně neurčuje. Konkrétní číslo, které dostanete v nabídce, dál dolaďuje LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti, a vaše bonita.

Čím nižší LTV, tím nižší riziko pro banku a obvykle i nižší sazba. LTV do 80 % bývá hranicí pro nejlepší nabízené sazby, pásmo 80 až 90 % už bývá o 0,5 až 1 procentní bod dražší, a nad 90 % LTV smí banky půjčovat jen žadatelům do 36 let - tenhle limit je na rozdíl od zbytku téhle sekce právně závazný, ne jen doporučený. U hypoték na investiční nemovitost navíc od dubna 2026 platí doporučený, právně nezávazný přísnější strop LTV 70 % a ukazatel DTI nejvýš sedminásobek ročního příjmu. Ukazatele DSTI a DTI u hypoték na vlastní bydlení číselný strop nemají vůbec, aktivní tam je jen LTV - kompletní přehled toho, co je závazné a co jen doporučené, má samostatný článek o limitech LTV, DTI a DSTI.

Současný růst sazeb navazuje na výrazně delší cyklus. Na vrcholu inflace v letech 2022 a 2023 se průměrné sazby hypoték podle přehledů serveru Hyponamiru pohybovaly kolem 6 %, zatímco ČNB tehdy držela repo sazbu na 7 %, aby zkrotila inflaci přesahující 15 %.

S klesající inflací ČNB postupně snižovala repo sazbu, z 6,75 % na konci roku 2023 až na 3,50 % v květnu 2025, a hypotéky ji se zpožděním následovaly. Průměrná realizovaná sazba nových úvěrů podle dat ČNB a ČBA Hypomonitoru klesla z 5,07 % za celý rok 2024 na 4,58 % za rok 2025.

Od začátku roku 2026 se ale trend obrátil. Realizovaná sazba nových hypoték vzrostla z 4,43 % v březnu na 4,79 % v červnu, zatímco ČNB v červnu zvýšila repo sazbu poprvé po roce a půl poklesů. Pokles inflačních očekávání, který sazby předtím táhl dolů, se tak zčásti vyčerpal.

Podle přehledu Hypoindexu zdražily v červenci 2026 hypotéky u čtyř z deseti největších bank, výrazněji u MONETA Money Bank, mBank a Komerční banky, zatímco proti trhu šla jen Partners Banka. Ukazuje to, že ani při všeobecném růstu ceny zdrojů banky nereagují stejně rychle a stejně silně, takže se vyplatí porovnávat nabídky napříč trhem, ne jen u jedné banky.

Zprávy o sazbách hypoték se v médiích často liší, protože každý zdroj měří jinou věc. Repo sazba ČNB se hypoték týká jen nepřímo, Swiss Life Hypoindex sleduje nabízené sazby velkých bank, a data ČNB s ČBA Hypomonitorem ukazují průměr skutečně podepsaných smluv za celý trh.

Rozdíl mezi nabídkovým Hypoindexem a realizovanou sazbou není chyba v datech, ale důsledek metodiky. Hypoindex bere orientační sazbu bank pro modelového klienta, zatímco realizovaná sazba zahrnuje i individuální slevy, které banky poskytují klientům s dobrým LTV a bonitou.

Pro vaše vlastní srovnání je proto lepší brát nabídkové indexy jako horní odhad a realizovanou sazbu z dat ČNB jako přibližný střed trhu. Konkrétní nabídka, kterou dostanete vy, se pak od obou čísel může lišit podle toho, jak dobře na tom jste s LTV a bonitou popsanými výše.

Přesný odhad, kam se sazby posunou příští měsíce, nedá nikdo, ani banky, ani analytici. Dá se ale sledovat pár ukazatelů, které cenu hypoték posouvají dřív, než se to projeví v nabídce banky.

Většina z nich je veřejně dostupná zdarma, jen se hledá jinde než na webu banky. Sledovat je má smysl v souvislosti, ne jednotlivě, protože swap i dluhopisový výnos reagují na tutéž zprávu často během jediného dne.

Univerzální odpověď neexistuje, protože záleží na vaší finanční rezervě víc než na tom, kam se sazba pohne příští čtvrtletí. Přesto se dá rozhodování zjednodušit na pár kroků.

Čekání dává smysl, jen pokud máte reálný důvod věřit, že sazba brzy výrazně klesne, a zároveň vám nevadí riziko, že mezitím porostou ceny bytů. Pokud si aktuální splátku i s rezervou můžete dovolit, dřívější start snižuje jistinu rychleji a fixaci lze kdykoliv refinancovat.