Fixace hypotéky: na jak dlouho ji volit a co riskujete

Fixace je doba, po kterou vám banka drží dohodnutou úrokovou sazbu bez ohledu na to, co se děje na trhu. Sjednává se obvykle na 1, 3, 5, 7 nebo 10 let, a po celou tuto dobu se vaše měsíční splátka nemění, i kdyby sazby hypoték mezitím vzrostly nebo klesly o pár procentních bodů.

Konec fixace není automatické prodloužení za stejných podmínek. Banka vám podle § 102 odst. 3 zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, musí poslat informaci o nové sazbě nejpozději tři měsíce před koncem stávajícího fixačního období. Vy pak máte na výběr: novou nabídku přijmout, vyjednat lepší podmínky, nebo úvěr splatit či refinancovat u jiné banky.

Co přesně cenu nové sazby určuje, tedy repo sazbu ČNB, swapy a marži banky, jsme podrobně popsali v samostatném článku o vývoji úrokových sazeb hypoték. Tady se soustředíme na to, jak dlouhou fixaci zvolit a co se děje kolem jejího konce.

Cena krátké a dlouhé fixace se odvíjí od toho, jak trh v okamžiku podpisu smlouvy čeká, že se budou sazby vyvíjet dál. Když trh předpokládá, že sazby v budoucnu klesnou, bývají sazby pro delší fixaci nižší než pro kratší, protože banka si dlouhé peníze zajišťuje za sazbu, která už ten očekávaný pokles zohledňuje.

Když naopak trh čeká růst sazeb, je to obráceně: krátká fixace vyjde levněji, protože riskujete, že se za rok nebo tři budete refixovat už za vyšší sazbu, zatímco dlouhá fixace tohle riziko přenechává bance, a ta si ho nechá zaplatit vyšší sazbou už dnes.

Tenhle vztah se ale v čase mění a nejde spoléhat na to, že jedna délka fixace je vždycky ta výhodnější. V období, kdy trh čeká spíš stabilitu než výrazný pohyb jedním směrem, bývá rozdíl mezi jednotlivými fixacemi malý a rozhoduje spíš konkrétní nabídka banky než obecné pravidlo o délce fixace.

Tvar výnosové křivky ukazuje, co čeká trh, ne co se stane vám osobně. Pro vlastní rozhodnutí je důležitější horizont, se kterým bydlení plánujete, protože ten určuje, jestli riziko krátké fixace vůbec chcete nést.

Kdo neví, jestli byt za pár let neprodá, si kratší fixací kupuje flexibilitu. Kdo naopak plánuje v bydlení zůstat dlouho a chce mít jistotu splátky, sahá spíš po delší fixaci i za cenu vyšší sazby v okamžiku podpisu.

Rozdíl v přístupu je hlavně o toleranci k nejistotě, ne o tom, kdo si počítá lépe. Rodina s jedním příjmem a malými dětmi obvykle preferuje předvídatelnost i za cenu vyšší sazby, zatímco zkušenější investor s víc nemovitostmi v portfoliu si může kolísání splátky u jedné z nich dovolit snáz.

Největší riziko krátké fixace není sazba samotná, ale okamžik, kdy fixace skončí zrovna v období rostoucích sazeb. Splátka se pak může zvýšit o stovky až tisíce korun měsíčně, aniž byste s tím mohli cokoliv udělat, protože nová sazba platí bez ohledu na to, jestli se vám hodí.

Riziko se dá odhadnout dopředu, ještě než fixaci podepíšete nebo prodloužíte. Stačí si spočítat, jak by vypadala splátka při sazbě o 1 až 2 procentní body vyšší, než je ta aktuální, a porovnat ji se svým rozpočtem.

Fixace neznamená, že jste s bankou svázaní až do jejího konce. Zákon č. 257/2016 Sb. dává spotřebiteli právo splatit úvěr zcela nebo zčásti kdykoliv, otázka je jen to, kdy je to bez poplatku a kdy si banka smí účtovat náhradu nákladů.

Podle § 117 odst. 3 písm. h) tohoto zákona smíte bez poplatku splatit až 25 % celkové výše úvěru, a to konkrétně v období jednoho měsíce před výročím uzavření smlouvy, ne kdykoliv v průběhu roku, jak se často zjednodušeně píše. Řada bank mimořádnou splátku umožňuje i mimo tento měsíc, to už je ale nad rámec zákonné povinnosti a řídí se konkrétní smlouvou.

Nad tento limit smí banka podle § 117 odst. 4 účtovat náhradu nákladů nejvýš 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, celkem však maximálně 1 % z předčasně splacené částky. Náhrada navíc nikdy nesmí přesáhnout úrok, který byste jinak za zbytek fixace zaplatili, a od září 2024 ji dál omezuje i § 117a - skutečně vzniklé náklady počítané z rozdílu mezi vaší sazbou a referenční sazbou ČNB, které v praxi bývají nižší než samotný procentní strop. Přesný vzorec i modelový výpočet rozebírá samostatný článek o předčasném splacení hypotéky.

Když mimořádnou splátku pošlete, banka obvykle nabídne na výběr, jestli se má zkrátit doba splácení, nebo snížit měsíční splátka při stejné době. Kratší splatnost obvykle přinese vyšší úsporu na úrocích, protože dluh nesete kratší dobu, nižší splátka zase uvolní měsíční rozpočet, ale šetří na úrocích míň.

Kromě pravidelného ročního okna a konce fixace zákon počítá i se situacemi, které si nikdo neplánuje. V nich smí spotřebitel splatit úvěr bez náhrady nákladů bance bez ohledu na to, kdy uprostřed fixace k nim dojde.

Tyhle důvody se bance prokazují samostatně a nejde o nárok automatický. Obvykle je potřeba doložit úmrtní list, potvrzení o invaliditě, kupní smlouvu na nemovitost nebo rozhodnutí o vypořádání společného jmění manželů, jinak banka náhradu nákladů neprominout nemusí, ať už je důvod jakkoliv oprávněný.

Zákon vám garantuje nabídku nové sazby nejpozději tři měsíce před koncem fixace, což je zákonné minimum, ne doporučený postup. V praxi je lepší začít o něco dřív, protože porovnání nabídek a případné refinancování k jiné bance chce čas.

Šest měsíců před koncem fixace máte dost prostoru zjistit, jaké podmínky nabízí konkurence, aniž byste byli pod tlakem blížícího se data, kdy vám banka automaticky převede úvěr na novou sazbu, pokud sami nic neuděláte.

Nejdelší dostupná fixace není automaticky nejlepší volba, ale v pár situacích dává jednoznačně smysl. Klíčové je, že za jistotu platíte, ne že ji dostanete zadarmo.

Fixujte co nejdéle, pokud vám i malý výkyv splátky rozhodujícím způsobem naruší rozpočet, pokud plánujete v nemovitosti zůstat dlouhodobě a nechcete řešit refix každých pár let, nebo pokud aktuální sazby vnímáte jako rozumné a nechcete sázet na to, že příští fixace bude levnější. Naopak kratší fixaci zvolte, pokud máte finanční rezervu na to ustát případný nárůst splátky, nebo pokud je pravděpodobné, že se s bydlením v horizontu pár let posunete dál.