Nemovitostní fond, nebo vlastní investiční byt? Srovnání výnosu a rizika

Retailový nemovitostní fond je pro drobného investora nejjednodušší forma vystavení se realitnímu trhu. Koupíte podílový list, jeho cena se mění podle pravidelného přeceňování portfolia a fond vám z nájmů komerčních budov vyplácí výnos. Retailové otevřené podílové fondy navíc mají zákonem dané omezení: podle zákona o investičních společnostech a investičních fondech mohou do nemovitostí vložit maximálně 90 % majetku, zbylých alespoň 10 % musí držet ve vysoce likvidních aktivech, aby uměly vyplácet odcházející podílníky.

Díky tomuto pravidlu nejde o sázku na jednu budovu, ale o portfolio kancelářských, obchodních, skladových nebo logistických nemovitostí, jejichž nájemné tvoří většinu výnosu fondu. Samotný nákup podílu je otázkou pár kroků u distributora.

Rozptyl mezi jednotlivými fondy je větší, než by se u produktů se stejným zákonným rámcem čekalo. REICO ČS nemovitostní dosáhl za posledních deset let výnosu jen 3,4 % ročně, což ho řadí mezi retailovými nemovitostními fondy na poslední místo v žebříčcích srovnávačů - roli hraje vyšší roční poplatek i starší portfolio. Trigea naopak od svého vzniku v roce 2019 uvádí výnos 6,51 % ročně a dlouhodobě cílí kolem 6 %, Creditas Nemovitostní I dosáhl od založení výnosu 6,69 % ročně a v roce 2024 vydělal 10,60 %, Conseq realitní pak za rok 2025 vykázal 7,31 % a za deset let v průměru 5,8 % ročně.

Poplatky odčerpávají výnos podobně napříč fondy, jen v jiném poměru. Roční poplatek za obhospodařování se pohybuje od zhruba 1,6 % u Consequ přes 2,00 % u Reica až po 2,08 % u Creditasu; Creditas si navíc neúčtuje vstupní ani výstupní poplatek, u Trigey a Consequ výše vstupního poplatku závisí na distributorovi. Minulá výkonnost do budoucna nic negarantuje, ale rozdíl v jednotkách procentních bodů ročně ukazuje, že volba konkrétního fondu mění výsledek přinejmenším stejně jako rozhodnutí mezi fondem a vlastním bytem.

Peníze z fondu hned nedostanete. REICO ČS nemovitostní vypořádá zpětný odkup do jednoho měsíce od podání žádosti, Trigea do 15 kalendářních dnů po konci měsíce, ve kterém žádost přijala, což v praxi znamená klidně šest týdnů - a z fondu navíc nelze vystoupit dřív než tři roky od zahájení prodeje podílových listů. Conseq realitní oceňuje a obchoduje podíly jednou měsíčně, vypořádání odkupu trvá typicky okolo měsíce, i když statut fondu připouští pro mimořádné situace lhůtu až jeden rok.

Prodej vlastního bytu je pomalejší jiným způsobem - nejde o formální lhůtu, ale o reálný proces. Počítejte s týdny na přípravu inzerátu a prohlídky, dalšími týdny na vyjednání ceny a schválení hypotéky kupujícímu a několika týdny na vklad do katastru. Součet se obvykle pohybuje mezi dvěma a čtyřmi měsíci od rozhodnutí prodat po peníze na účtu, tedy podobně jako u fondu, ale s výrazně větší nejistotou v čase i konečné ceně.

Podílové listy nemovitostního fondu se z pohledu daně z příjmů posuzují jako cenné papíry, ne jako nemovitost. Podle § 4 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmů je zisk z prodeje osvobozený, pokud mezi nabytím a prodejem uplyne víc než 3 roky - lhůta běží zvlášť pro každý nakoupený podíl. Bez ohledu na dobu držení navíc platí ještě jedna cesta k osvobození: podle písmene t) téhož odstavce je od daně osvobozený i příjem z prodeje cenných papírů do 100 000 Kč za kalendářní rok, počítáno z prodejní ceny, ne ze zisku.

Od 1. ledna 2025 navíc u příjmů osvobozených díky tříletému testu platí strop 40 000 000 Kč na poplatníka a rok - pro běžného drobného investora nemá praktický dopad, ale u většího portfolia cenných papírů a podílů dohromady je dobré o něm vědět. U vlastní nemovitosti je časový test podstatně delší: pro nemovitost nabytou od 1. ledna 2021 musíte s prodejem počkat 10 let, u nemovitosti nabyté dřív platí starší pětiletá lhůta. Alternativou je bydliště v bytě aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo použití celého výtěžku na vlastní bytovou potřebu.

Přesné zdanění vždy závisí na celkové situaci - kombinaci příjmů, dřívějších prodejích i typu cenného papíru - a jednotlivé případy patří daňovému poradci, ne obecnému návodu.

Do fondu vstoupíte za stokoruny až tisíce korun, do vlastního bytu potřebujete řádově statisíce. Modelový příklad: byt za 4 500 000 Kč s hypotékou na 70 % ceny, tedy na horní hranici doporučeného LTV pro investiční hypotéky podle ČNB, vyžaduje akontaci 1 350 000 Kč, k tomu připočtěte odhad, právníka, katastrální poplatek a případnou provizi - dohromady klidně dalších 50 000 až 100 000 Kč. Daň z nabytí nemovitých věcí od roku 2020 neplatí.

Právě tahle akontace je zároveň důvod, proč vlastní byt dokáže vydělat víc než fond se stejným vloženým kapitálem. Hypotéka funguje jako páka: zhodnocuje se cena celé nemovitosti, i když jste vlastními penězi zaplatili necelou třetinu. Když byt zdraží o 5 %, vyděláte 5 % z celé ceny bytu, ne jen z akontace - při financování 70 % hypotékou to odpovídá zhodnocení zhruba 17 % na vložený kapitál, samozřejmě před odečtením úroků, daní a nákladů na správu. Páka ale funguje oběma směry a při poklesu ceny násobí i ztrátu, a k tomu každý měsíc platíte splátku bez ohledu na to, jestli byt zrovna vydělává.

Srovnatelnou páku fond nenabízí - kupujete podíl za hotové a výnos odpovídá výkonnosti portfolia, ne násobku vkladu. Z hlediska maximální ztráty je to bezpečnější varianta, zároveň mu ale chybí hlavní nástroj, který dělá z vlastního bytu potenciálně výnosnější, i když rizikovější, investici.

Hrubý výnos z pronájmu bytu se v Česku obvykle pohybuje kolem 4 %, u dobře zvoleného bytu i přes 5 %, čistý výnos po odečtení nákladů bývá o 1 až 1,5 procentního bodu nižší. Připočtěte fond oprav, pojištění, daň z nemovitých věcí, případně poplatek správci a hlavně vakanci - každý měsíc bez nájemníka snižuje roční výnos zhruba o 8 %. Hledání nového nájemníka, řešení stížností nebo drobné opravy si žádají váš čas, i když najmete správcovskou firmu.

Tuhle práci za vás dělá fond, který ji navíc rozděluje mezi profesionální tým, jenž se stará o desítky nemovitostí najednou a má na vyjednávání s nájemci komerčních prostor jinou vyjednávací pozici než jednotlivec pronajímající jeden byt. Cenou za to je zmíněný roční poplatek 1,6 až 2,08 % a fakt, že o obsazenosti jednotlivých budov v portfoliu nerozhodujete vy.

Vlastní byt je jedna sázka - jedna lokalita, jeden nájemník, jeden technický stav. Když se v okolí zhorší dostupnost práce, přibude nová výstavba s nižším nájemným nebo nájemník přestane platit, nese celé riziko jen tahle jedna nemovitost a vy jako vlastník s ní.

Stejné riziko nemovitostní fond rozkládá mezi desítky budov, typy nemovitostí a stovky nájemců napříč portfoliem, takže výpadek jednoho nájemce nebo pokles v jednom regionu neohrozí celý výnos. Diverzifikace ale neznamená nulové riziko - hodnota podílu klesá spolu s přeceněním nemovitostí v portfoliu, jak ukazuje dlouhodobě podprůměrný výsledek jednoho z fondů na trhu, a při plošném poklesu na komerčním trhu klesají všechny fondy podobným směrem najednou.

Pokud máte k dispozici stovky tisíc až nižší jednotky milionů korun, chcete výnos bez starosti o nájemníky a nevadí vám nechat peníze uzamčené měsíce až roky, dává smysl nemovitostní fond - s vědomím, že konkrétní volba fondu mění výsledek o jednotky procentních bodů ročně.

Pokud máte na akontaci, chcete využít hypoteční páku, jste ochotni věnovat čas správě nebo zaplatit správci a zvládnete i měsíce bez nájemníka, vlastní investiční byt nabízí vyšší potenciální výnos i kontrolu nad konkrétní nemovitostí. Kombinace obojího, tedy část kapitálu ve fondu jako likvidnější rezerva a část ve vlastním bytě s pákou, není řešení pro každého, ale rozkládá riziko způsobem, který ani jedna varianta samostatně nenabídne. Rozhodnutí nakonec záleží na vaší toleranci k riziku, časovém horizontu a na tom, kolik vlastního času jste ochotni do investice vložit.