Jak vybrat nájemníka a co si o něm smíte legálně ověřit

Když na prohlídku přijde pět zájemců a jeden nabídne o 1 000 Kč měsíčně víc, je lákavé vybrat rovnou jeho. Nejvyšší nabídka ale nic neříká o tom, jestli nájemník bude platit pravidelně, jak dlouho v bytě zůstane a kolik práce vám dá, když se něco pokazí.

Modelový příklad: byt s nájmem 18 000 Kč měsíčně obsadíte zájemcem, který nabídne 19 000 Kč, ale za čtyři měsíce přestane platit. Než dojde k výpovědi a vyklizení, přijdete o tři až šest měsíců nájemného, zaplatíte právníka a strávíte čas hledáním dalšího nájemníka. Rozdíl 1 000 Kč měsíčně tuhle ztrátu ani zdaleka nepokryje.

Solventnost, stabilita příjmu a délka plánovaného pobytu mají na čistý výnos z bytu větší vliv než pár stovek navíc na nájemném. Prověření zájemce proto není formalita navíc, ale součást řízení rizika stejně jako výběr pojištění nebo volba fixace hypotéky.

Tři registry prověřit smíte bez obav, protože jde o veřejné seznamy přístupné komukoliv. Insolvenční rejstřík na isir.justice.cz ukáže, jestli na zájemce probíhá insolvenční nebo oddlužovací řízení, a je zdarma bez registrace. Centrální evidence exekucí, kterou provozuje Exekutorská komora ČR, zobrazí počet a stav exekucí vedených na danou osobu, k dotazu ale potřebujete znát datum narození nebo rodné číslo a za výpis zaplatíte.

Je li zájemce podnikatel nebo firma, doplňte ještě veřejný rejstřík na or.justice.cz, kde zjistíte, jestli firma není v likvidaci nebo jestli na ni neběží insolvenční řízení. Všechny tři registry jsou vedené na základě zákona jako veřejně přístupné, takže jejich použití nevyžaduje souhlas prověřované osoby - v praxi je ale slušnost říct zájemci předem, že si ho v nich ověříte.

Tři věci si naopak nechte na pokoji. Kopii občanského průkazu zakazuje zákon o občanských průkazech pořizovat bez výslovného souhlasu jeho držitele, a i s takovým souhlasem si ji smíte nechat jen po dobu, kdy ji opravdu potřebujete - ne jako trvalou přílohu ke smlouvě v šuplíku.

Výpis z rejstříku trestů je citlivý osobní údaj a jako soukromý pronajímatel k jeho zpracování nemáte zákonný důvod, i kdyby vám ho zájemce nabídl sám. Podobně platí, že doklad o příjmu smíte chtít vidět a porovnat s výší nájmu, ale jako tvrdou vylučovací podmínku ho stavět nemůžete. Řada solventních zájemců, třeba OSVČ v prvním roce podnikání nebo lidé s příjmem v hotovosti, doklad ve standardní formě nemá, přitom mohou platit stejně spolehlivě jako zaměstnanec s výplatní páskou.

Právo vybrat si nájemníka podle solventnosti a spolehlivosti nekončí tam, kde začíná antidiskriminační zákon. Zákon č. 198/2009 Sb. zakazuje nerovné zacházení i v přístupu k bydlení, pokud ho nabízíte veřejně - inzerátem nebo přes realitní portál. Odmítnutí kvůli národnosti, pohlaví, věku, zdravotnímu postižení, sexuální orientaci nebo víře je diskriminace bez ohledu na to, jak dobře jste jinak byt spravovali.

Nejvyšší správní soud se diskriminací zájemců o nájem už zabýval a potvrdil, že plošné odmítnutí kvůli etnickému původu je protiprávní, i kdyby pronajímatel argumentoval předchozí špatnou zkušeností s jiným nájemníkem. Kritéria jako výše příjmu, počet osob v domácnosti vzhledem k dispozici bytu nebo reference od předchozího pronajímatele naopak diskriminací nejsou, protože se týkají konkrétní schopnosti platit a užívat byt, ne osobnosti zájemce.

Prohlídka není jen prohlídka bytu, ale i první a často jediná šance zájemce osobně poznat. Ptejte se na věci, které mají vztah k budoucímu nájmu, ne na to, co diskriminační zákon zohledňovat zakazuje.

Nejvíc se dozvíte otázkami na praktický provoz domácnosti: kolik lidí bude v bytě bydlet, jestli mají zvíře, na jak dlouho plánují zůstat a proč se stěhují zrovna teď. Odpovědi porovnejte s tím, co vidíte - zájemce, který tvrdí, že bude bydlet sám, ale na prohlídku přijde s celou rodinou a nábytkem pro čtyři lidi, dává najevo nesoulad, který stojí za doptání.

Doklad o příjmu je nejběžnější způsob, jak si ověřit, že nájem zájemce finančně unese, ale má svoje meze. Potvrzení od zaměstnavatele nebo výpis z účtu ukáže stav k jednomu okamžiku, ne to, jestli příjem zůstane stejný i za půl roku, a u OSVČ navíc bývá formálně obtížnější příjem doložit, i když jde o reálně solventního zájemce.

Jako orientační vodítko pro posouzení, kolik si zájemce může dovolit platit, se v praxi používá poměr nájmu k čistému příjmu domácnosti kolem 30 %; nad 40 % riziko výpadku platby roste. Nejde o zákonné pravidlo, jen o doporučení, které si každý pronajímatel může upravit podle vlastní zkušenosti a podle toho, jestli zájemce má i jiné pevné závazky, třeba splátku úvěru.

U zájemců bez delší platební historie, třeba studentů nebo lidí na začátku kariéry, pomáhá jako doplněk ručitel. Podle obecné úpravy ručení v občanském zákoníku se ručitel zavazuje uhradit dluh, pokud ho nájemce nezaplatí sám, a pronajímatel se na něj smí obrátit, jakmile nájemce vyzvaný k úhradě nezaplatí ve stanovené lhůtě. Ručitelský závazek se sepisuje písemně, nejlépe rovnou jako přílohu nájemní smlouvy.

Druhá možnost, jak riziko výpadku platby přenést jinam, je pojištění proti neplacení nájmu, které v Česku nabízí několik pojišťoven a specializovaných služeb. Pojišťovna po ohlášení výpadku vyplácí dohodnutou část nájemného přímo pronajímateli a pohledávku vůči nájemci si pak sama vymáhá. Cena i rozsah krytí se mezi produkty výrazně liší, proto se vyplatí srovnat aspoň dvě nabídky a přečíst si, co produkt označuje za výluku.

Některé signály stojí za zvýšenou opatrnost, i když samy o sobě nic nedokazují. Patří mezi ně tlak na rychlé podepsání bez pořádné prohlídky, nabídka zaplatit několik měsíců nájmu předem v hotovosti výměnou za to, že přeskočíte prověření, nebo neochota dát kontakt na předchozího pronajímatele.

Mezi srovnatelnými zájemci proto vybírejte podle ověřené solventnosti a referencí, ne podle toho, kdo nabídne o pár stovek víc. Kombinace insolvenčního rejstříku, evidence exekucí, reference a jasně popsaných očekávání na prohlídce sníží riziko výpadku platby mnohem víc než pár set korun navíc na nájemném.