Skoro pětina nemovitostí na prodej je nabízena výrazně pod cenou okolí

Porovnali jsme cenu za metr čtvereční každého aktivního prodejního inzerátu s mediánem srovnatelných nabídek - stejný okres, stejný typ nemovitosti a stejná dispozice. Výsledek: 19 889 inzerátů ze 107 992, tedy 18,4 %, je nabízeno alespoň deset procent pod tímto mediánem.

Neznamená to automaticky 19 889 výhodných koupí. Část nabídek je pod cenou z dobrého důvodu - špatný technický stav, nevýhodné podlaží, právní vady nebo prostě chyba v inzerátu. Číslo ale ukazuje, jak velký prostor pro vyjednávání a výběr na trhu reálně existuje: skoro každá pátá nabídka se odchyluje od cenové hladiny svého okolí natolik, že stojí za druhý pohled.

U nájemních inzerátů je podíl podobný: 8 679 z 50 806 aktivních nabídek (17,1 %) je aspoň deset procent pod mediánem nájmů v okolí.

Proč srovnáváme s mediánem, a ne s průměrem? Průměr cen za m² v okrese zkreslí pár luxusních novostaveb nebo naopak pár ruin - medián říká, za kolik se nabízí typická nemovitost daného typu a dispozice. Právě proto je odchylka od mediánu užitečný první filtr: měří pozici nabídky vůči běžnému trhu, ne vůči extrémům.

Žebříček okresů s nejvyšším podílem nabídek pod cenou okolí vypadá na první pohled nesourodě - vedou v něm zároveň pražské obvody a severozápadní Čechy. Důvody jsou ale opačné: v Praze jde často o rychlé prodeje investičních bytů a dražší segment, kde i menší procentní sleva znamená statisíce, na Mostecku a Sokolovsku o dlouhodobý převis nabídky nad poptávkou.

Pro kupujícího z toho plynou dvě různé strategie. V pražských obvodech se vyplatí rychlost - nabídky výrazně pod mediánem tam mizí v řádu dní a konkurence je vysoká, takže rozhoduje připravené financování a schopnost rychle ověřit rizika. Na severozápadě je naopak čas spojencem: převis nabídky znamená, že prodávající čekají týdny až měsíce, a prostor pro vyjednávání se s délkou inzerce dál zvětšuje.

Za pozornost stojí i Karlovy Vary s bezmála čtvrtinou nabídek pod mediánem - trh tam kombinuje starší lázeňský fond, odliv zahraničních kupců a širokou nabídku bytů k rekonstrukci, tedy přesně segment, kde se odchylka od mediánu potkává s reálnými náklady na opravy.

Medián doby na trhu měřený od data vystavení inzerátu je u bytů i pozemků 39 dní, u rodinných domů 50 dní a u komerčních nemovitostí 121 dní. Dům se tedy prodává zhruba o týden a půl déle než byt - do hry vstupuje víc proměnných (stav střechy a rozvodů, pozemek, možnost přístavby) a užší okruh kupců. U komerčních nemovitostí čtyřměsíční medián potvrzuje, že jde o trh několika málo vážných zájemců, kde se cena tvoří jednáním, ne inzerátem.

U aktivních inzerátů, kde jsme zachytili zlevnění, je medián slevy 200 000 Kč, tedy 5,7 % z původní ceny. První zlevnění je v praxi nejsilnější signál, že prodávající je ochotný jednat - a druhé zlevnění už zpravidla znamená, že spěchá.

Doba na trhu je přitom nejsnáze přehlédnutelný vyjednávací argument. Inzerát, který visí déle než je medián jeho kategorie, už zpravidla prošel fází optimistického očekávání - a prodávající, který třikrát týdně kontroluje počet zobrazení, slyší na konkrétní nabídku úplně jinak než v prvním týdnu. Kombinace „nad mediánem doby na trhu + první zlevnění za sebou" patří k nejspolehlivějším profilům pro vyjednání dalších procent dolů.

Zdrojem jsou veřejné realitní inzeráty (Sreality, Bezrealitky, Bazoš) sledované platformou Chytrejbyt.cz; snímek dat je z 18. srpna 2026. „Pod cenou okolí" znamená cenu za m² alespoň 10 % pod mediánem srovnatelných nabídek - stejný okres, typ nemovitosti a dispozice. Do žebříčku okresů vstupují jen okresy s alespoň 100 aktivními prodejními inzeráty.

Důležitý limit: pracujeme s nabídkovými cenami, ne s realizovanými. Skutečné prodejní ceny bývají o jednotky procent nižší než inzerované - podíl skutečně výhodných koupí je proto spíš nižší, než naznačují nabídky. Medián slevy je počítán z inzerátů s alespoň dvěma cenovými záznamy a poklesem do 50 % ceny; sběr cenové historie běží krátce, hodnota se bude s rostoucím vzorkem zpřesňovat.

Pro prodávající z těch samých čísel plyne zrcadlová lekce: pokud vaše nemovitost visí déle, než je medián kategorie, a v okrese je čtvrtina nabídek pod mediánem, konkurujete cenou, ať chcete nebo ne. Nabídková cena postavená podle tří nejdražších sousedů v ulici se v datech projeví jako dlouhá doba na trhu následovaná zlevněním - a druhé kolo vyjednávání pak vede kupující. Realistická cena od začátku bývá levnější než dvouměsíční čekání.

Data k volnému převzetí s uvedením zdroje Chytrejbyt.cz. Rozpad pro konkrétní kraj nebo okres rádi dodáme na vyžádání.