Nabídková vs. reálná prodejní cena: jak velký je rozdíl

Nabídková cena je číslo, které majitel napsal do inzerátu, a nic víc. Neříká, za kolik se byt skutečně prodá, jen za kolik ho aktuálně chce prodávající nabídnout - a tu částku může kdykoli změnit, aniž by se cokoli stalo na trhu.

Prodejní, přesněji realizovaná cena je částka ze skutečně podepsané kupní smlouvy, kterou strany následně nechají zapsat do katastru nemovitostí. Český statistický úřad podle vlastní metodiky sestavuje takzvané indexy realizovaných cen bytových nemovitostí odděleně od nabídkových cen bytů - jde o dva různé datové okruhy, ne o totéž číslo měřené dvakrát.

Rozdíl mezi nimi tedy není chyba ani manipulace, ale logický důsledek toho, že jedno číslo měří přání prodávajícího a druhé skutečnou dohodu dvou stran. Problém nastává až ve chvíli, kdy někdo oba údaje smíchá dohromady a tváří se, že jde o totéž.

Za každým číslem, které vidíte v grafu vývoje cen, stojí konkrétní zdroj dat, a ne všechny měří stejnou věc. Než mu začnete věřit, vyplatí se zjistit, odkud pochází.

Český statistický úřad kombinuje dvě větve: vlastní statistická zjišťování (výkaz cen u nových bytů a šetření starších bytů přímo od realitních kanceláří nebo přes internet) a administrativní data z Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, tedy skutečně zapsané převody vlastnictví. HB index, dnes součást ČSOB indexu bydlení, jde jinou cestou - vychází z bankovních odhadů tržní hodnoty nemovitosti v okamžiku, kdy banka poskytla hypotéku, a podle autorů projektu jsou tyto odhady přesnější než nabídkové ceny z katalogů realitních kanceláří, protože je nezávisle posuzuje banka, ne prodávající. Cenové mapy a portály, které si říkají skutečné ceny, čerpají z různých mixů obou přístupů, a ne každá z nich transakční data skutečně má.

Čísla, která kolují v médiích, bývají zavádějivě vysoká, protože srovnávají jablka s hruškami. Podle dat společnosti Valuo.cz dosahovala ve 2. čtvrtletí 2025 průměrná nabídková cena bytu v Česku 6,7 milionu Kč, zatímco průměrná realizační cena jen 4,5 milionu Kč - rozdíl kolem 32 %, v Praze 26 %, v Karlovarském kraji dokonce 54 %.

Tahle čísla ale neříkají, o kolik zlevníte konkrétní byt, protože srovnávají dva různé soubory nemovitostí: aktuálně inzerované byty, mezi nimi i ty, které se dlouho neprodávají, protože jsou předražené, proti nedávno prodaným bytům s jiným mixem velikostí, stavu i lokality. Sama Valuo.cz k tomu dodává, že rozdíly v dispozici, stavu nemovitosti, lokalitě nebo typu vlastnictví hrají zásadní roli a prosté srovnání průměrů proto zkresluje.

Odpověď na otázku, o kolik zlevní konkrétní byt, dala až rozsáhlejší analýza téže firmy, která mezi lednem 2021 a březnem 2022 spárovala 3 887 konkrétních inzerátů s jejich pozdějším prodejem. Výsledek byl mnohem skromnější: byty se v průměru prodaly jen o 0,92 % levněji, než kolik stálo poslední nabízené číslo, a o 2,06 % levněji než úplně první inzerovaná cena. U domů byl ústupek o něco větší, orientačně 2 až 4 %.

Hypoteční banka, tvůrce HB indexu, k rozptylu mezi nabídkovými a tržními cenami výslovně uvádí, že se v čase mění, a to podle stavu poptávky, ne náhodně.

Mechanismus je intuitivní. Na rostoucím trhu, kdy je zájemců víc než nabízených bytů, se rozdíl mezi nabídkou a skutečným prodejem smršťuje - kupující si navzájem konkurují a byty se prodávají rychle, občas i blízko nebo nad původní nabízenou cenou. Přesně tenhle vzorec ukazují i aktuální data ČBA Monitoru: nabídkové ceny bytů rostly meziročně o 12,9 %, zatímco realizované ceny starších bytů ve stejném období o 14,5 %, tedy rychleji - kupující tak v praxi platili víc, než kolik prodávající původně žádali.

Na ochlazujícím se trhu platí opak. Zájemců je míň, mají na výběr, a prodávající musí cenu snížit jednou, dvakrát i vícekrát, než najdou kupce - rozdíl mezi první nabízenou cenou a tou, za kterou se byt nakonec prodá, se rozevírá. Přesně tohle se dělo v letech 2022 a 2023, kdy skokové zdražení hypoték ochladilo poptávku a realizované ceny bytů podle dostupných dat klesaly, zatímco majitelé inzerované ceny snižovali jen postupně.

Průměr za celou republiku vám u bytu, o který se zajímáte, moc neřekne. Užitečnější je podívat se na historii samotného inzerátu, kterou většina realitních portálů zobrazuje veřejně.

Dva signály se osvědčují nejvíc: jak dlouho je byt inzerovaný a kolikrát a o kolik majitel cenu za tu dobu snížil. Čím déle inzerát visí beze změny nebo čím víc slev už proběhlo, tím větší je obvykle prostor pro další vyjednávání - naopak čerstvý inzerát bez jediné úpravy ceny bývá blíž tomu, za co se skutečně prodá.

Pro kupujícího z toho plyne jednoduché pravidlo: vyjednávací prostor záleží víc na konkrétním bytu a náladě trhu než na celostátním průměru z novinového titulku. Byt s dlouhou historií inzerce a víc slevami má reálně větší šanci na další ústupek než čerstvá nabídka v žádané lokalitě.

Na druhou stranu přehnaně nízká nabídka u atraktivního bytu na rostoucím trhu často jen ztratí čas. Podle dat ČBA Monitoru se teď realizované ceny starších bytů pohybují nad tempem růstu nabídkových cen, takže prodávající mají v ruce silnější pozici, než by odpovídalo obecně známým číslům o třicetiprocentním rozdílu.

Pro prodávajícího platí zrcadlové pravidlo. Přemrštěná vstupní cena neznamená vyšší výtěžek, jen delší dobu na trhu a nutnost ji později snižovat, často víckrát za sebou - a každá viditelná sleva v historii inzerátu dalším zájemcům signalizuje, že je prostor smlouvat ještě víc.

Rozumnější je nasadit cenu blízko tomu, za kolik se v okolí skutečně prodávalo, ne blízko nejvyšší ceně, kterou kdy soused v inzerátu žádal. Na rostoucím trhu si prodávající může dovolit menší rezervu na vyjednávání, protože zájemců je víc, na ochlazujícím trhu se vyplatí počítat od začátku s tím, že finální cena bude o něco níž.