Kdy klesnou ceny nemovitostí a co by to muselo způsobit

Hypotéka dnes vyjde dráž než před pěti lety a přesto byty dál zdražují. Ceny bytových nemovitostí v Česku vzrostly podle Českého statistického úřadu za rok 2025 meziročně o 10,6 %, a to navzdory tomu, že reálně sjednaná sazba hypoték se podle dat ČNB a ČBA Hypomonitoru v polovině roku 2026 pohybovala kolem 4,8 %. Kdyby ceny táhla hlavně ochota lidí zadlužit se, dražší úvěr by je měl zpomalit mnohem víc, než se ve skutečnosti děje.

Vysvětlení leží hlavně na straně nabídky. Podle statistiky ČSÚ bylo ve 3. čtvrtletí 2025 dokončeno jen 1 110 bytů, meziročně o 36,5 % méně, a ani celoroční čísla za rok 2024 (zahájeno 36 612 bytů, dokončeno přes 30 000) zdaleka nestačí pokrýt poptávku ve velkých městech. Nová výstavba navíc naráží na zdlouhavé povolovací řízení - i po sloučení územního a stavebního řízení do jednoho procesu, které nový stavební zákon zavedl v plné míře od července 2024, trvá od nákupu pozemku po první lopatu u větších pražských projektů obvykle několik let, takže se efekt reformy na počet nových bytů projeví až s odstupem.

Poptávka mezitím neklesá tak, aby nedostatek vyrovnala. Počet obyvatel Česka roste hlavně díky přistěhovalectví a lidé se dál stěhují za prací do krajských měst, zatímco nominální mzdy v posledních letech rostou rychleji než v období vysoké inflace 2022 a 2023. Výsledkem je stav, který popisuje i Deloitte Property Index 2025: na průměrný byt 70 m² v Praze potřebuje domácnost 15,0násobek hrubého ročního platu, což řadí Prahu na třetí místo nejméně dostupných měst Evropy hned za Amsterodam a Atény.

Přestože dlouhodobý trend je jasně rostoucí, historie ukazuje, že ceny bytů klesnout dovedou. Od roku 2000 k tomu došlo dvakrát, pokaždé z jiného důvodu a v jiném rozsahu.

První a hlubší pokles přišel po globální finanční krizi. Index cen bytů podle ČSÚ klesl mezi 3. čtvrtletím 2008 a 3. čtvrtletím 2012 o 9,1 %, u starších bytů v celé zemi byl propad ještě výraznější - ke konci roku 2012 byly jejich ceny nižší o 13,7 % než ve 3. čtvrtletí 2009. Ceny se plně zotavovaly až do poloviny desetiletí, takže samotný propad i následná stagnace trvaly dohromady zhruba pět až šest let.

Druhý, mírnější pokles přišel po skokovém zdražení hypoték v letech 2022 a 2023, kdy repo sazba ČNB vystoupala až na 7 % a nabízené sazby hypoték se pohybovaly kolem 6 %. Podle ČSOB indexu bydlení (dříve HB index) klesly realizované ceny bytů za celý rok 2023 meziročně orientačně o 5,8 %, přičemž pokles se každé čtvrtletí zpomaloval a koncem roku se téměř zastavil. Od roku 2024 ceny znovu rostly.

Z obou epizod jde vyčíst společný vzorec. Ceny nemovitostí neklesají jen proto, že hypotéka zdraží nebo že o poklesu píšou média - k reálnému propadu je zapotřebí souběh víc faktorů, ne jeden z nich samotný.

Chybí li byť jedna z podmínek, trh obvykle jen zpomalí růst nebo krátce stagnuje, jako se to dělo mezi lety 2024 a 2026. Proto se vyplatí sledovat všechny tři najednou, ne se soustředit jen na tu, o které zrovna vychází článek.

Titulek typu inzerované byty zlevňují ještě neznamená, že klesají ceny, za které se skutečně prodává. Nabídková cena je částka, kterou majitel napíše do inzerátu, a v obdobích nejistoty ji prodávající upravují jako první - dřív, než se cokoli změní na skutečně podepsaných smlouvách.

Realizovaná neboli prodejní cena se do statistik dostává se zpožděním měsíců, protože vychází ze skutečně uzavřených smluv a zápisů do katastru, ne z inzerce. Podle dat sledovaných ČBA Monitorem se navíc obě čísla nemusí pohybovat stejným tempem: nabídkové ceny bytů rostly meziročně o 12,9 %, zatímco realizované ceny starších bytů ve stejném období o 14,5 %, tedy rychleji. Kupující tak v praxi platili víc, než kolik prodávající původně žádali v inzerátu.

Při obratu trhu to funguje obráceně: nabídkové ceny začnou klesat nebo stagnovat jako první, zatímco realizované ceny ještě dobíhají starší, dráž sjednané obchody. Než se pokles projeví i v realizovaných cenách, může uplynout několik čtvrtletí, a přesně to čtenáře inzerátů běžně mate.

Pro rodinu, která odkládá koupi v očekávání výrazně nižší ceny, plyne z popsaného mechanismu jedna praktická věc: čekat na plošný pokles znamená čekat na souběh podmínek, který nastal jen dvakrát za pětadvacet let a pokaždé souvisel s krizí, kterou byste si sami nepřáli zažít o nic víc než drahé bydlení.

To neznamená, že čekání nikdy nedává smysl - pokud aktuální splátka přesahuje bezpečnou hranici rozpočtu, je rozumnější počkat, spořit na vyšší akontaci nebo hledat menší byt, než se zadlužit na hraně únosnosti. Rozdíl je v tom, na co se čeká: na vlastní lepší připravenost, ne na to, že za vás situaci vyřeší celostátní pokles cen.

Investor by se neměl ptát, jestli ceny klesnou, ale jestli mu aktuální cash flow dává smysl i bez spoléhání na další růst ceny bytu. Modely ČNB u mediánové domácnosti ukazovaly nadhodnocení cen bytů, které v obezřetnostním pojetí vzrostlo z přibližně 32 % v roce 2021 na víc než 60 % ve druhém čtvrtletí 2023, hlavně kvůli skokovému růstu sazeb hypoték ze 2,4 % na 6,1 %.

Vysoké modelové nadhodnocení ale samo o sobě pokles cen negarantuje. ČNB sama upozorňuje, že se podobná mezera v minulosti zavírala i stagnací cen při souběžném růstu příjmů domácností, ne jen přímým propadem. Pro investora z toho plyne, že spoléhat na budoucí pokles jako na příležitost koupit levněji je stejně nejisté jako spoléhat na jistý další růst.

Přesné datum ani konkrétní procento poklesu nedokáže spolehlivě říct nikdo, ani ČNB, ani realitní analytici - modely pracují se scénáři, ne s jistotou. Dá se ale sledovat pár ukazatelů, které signalizují, že se souběh tří podmínek popsaných výše skutečně blíží, ne jen že o něm zrovna někdo mluví.

Sledovat je má smysl v souvislosti. Jeden ukazatel sám o sobě, třeba jen zpomalení meziročního růstu cen, znamená spíš stabilizaci trhu než blížící se propad.