Jak prodat byt bez realitky krok za krokem

Prodej bytu bez realitky znamená, že roli makléře převezmete sami - od stanovení ceny a přípravy inzerátu přes prohlídky až po podpis kupní smlouvy a zápis nového vlastníka na katastru. Odměnou je ušetřená provize, která u realitních kanceláří v roce 2026 běžně činí 3 až 6 % z prodejní ceny bez DPH. U bytu za 5 000 000 Kč jde zhruba o 150 000 až 300 000 Kč bez DPH, tedy ještě víc po připočtení 21 %, které jinak zůstanou vám.

Cenou za úsporu je čas a odpovědnost. Sami zajistíte dokumenty, které jinak obstará makléř, sami odpovídáte za správnost inzerátu i kupní smlouvy a sami komunikujete s desítkami zájemců, z nichž reálně koupí jen jeden. Než napíšete inzerát, vyplatí se cenu bytu ověřit proti skutečně prodaným cenám v okolí, ne jen proti vlastnímu odhadu - podhodnocený i přehnaný inzerát vás oba stojí čas navíc.

Rodině, která prodává jeden byt v klidném tempu, svépomoc obvykle vyjde. Investorovi, který prodej řídí jako transakci s daným rozpočtem, dává smysl spočítat si, kolik hodin práce a jaké riziko za ušetřenou provizi vlastně kupuje.

Než dáte inzerát, promyslete si, co budete muset kupujícímu i jeho bance doložit. U bytu v osobním vlastnictví jde nejčastěji o čtyři dokumenty a bez nich se transakce zadrhne přesně ve chvíli, kdy má být nejrychlejší - u podpisu kupní smlouvy nebo v jednání s hypoteční bankou kupujícího.

Nejvíc nejasností panuje kolem energetického štítku. Povinnost mít průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) při prodeji bytové jednotky ukládá § 7a zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií - vlastník jednotky si ho musí prokazatelně vyžádat od SVJ nebo správce domu a předat kupujícímu nejpozději při podpisu smlouvy. Řada prodávajících ale neví, že když jim SVJ na písemnou žádost průkaz nevydá, zákon jim dovoluje nahradit ho vyúčtováním spotřeby elektřiny, plynu a tepla za poslední tři roky, a zbytečně tak platí za nový průkaz i tam, kde stačí kopie z domu.

Fotky rozhodují, jestli si zájemce inzerát vůbec otevře. Uklidit byt, odstranit osobní věci a pustit dovnitř co nejvíc světla stojí jen čas, ale reakcí přinese víc než drahá kosmetická úprava před prodejem. Pokud na plnohodnotný home staging nemáte čas ani chuť, aspoň ohlídejte, aby fotky vznikly přes den v ostrém rozlišení, ne rozmazané z mobilu za šera.

Samotný inzerát pak umístěte tam, kde ho uvidí nejvíc reálných zájemců, ne jen na jeden portál zdarma. Sreality.cz i Bezrealitky.cz nabízejí soukromým osobám balíčky na několik měsíců za částku v řádu jednotek tisíc korun, tedy zlomek provize. Rozdíly jsou v tom, co je v ceně - počet zvýraznění, délka zveřejnění a export na další portály - takže se vyplatí ceníky porovnat, ne vzít první nabídku.

Prohlídky jsou místo, kde prodej bez realitky nejvíc žere čas. Na inzerát zareaguje spousta lidí, kteří si jen chtějí prohlédnout byt v okolí nebo srovnat ceny, a jen zlomek z nich má reálný zájem a schválenou hypotéku. Vyplatí se proto zájemce už v telefonu nebo přes zprávu krátce vytřídit - zeptat se, do kdy chtějí bydlet, jestli mají vlastní zdroje nebo potřebují hypotéku a jestli už mají od banky předschválenou částku.

Skupinové prohlídky ve vypsaných termínech ušetří víc času než jednotlivé schůzky na míru každému zájemci, hlavně v prvních týdnech inzerce, kdy je poptávka nejvyšší. U jednotlivých prohlídek s neznámými lidmi platí základní bezpečnostní pravidla - podle možností nechoďte na schůzku sami a nikdy nenechávejte cizí osobu v bytě bez dozoru, byť jen na pár minut.

Rezervační smlouvu, kterou zájemce zaváže složit zálohu a stáhnout se z trhu, si často napíšete i sami podle vzoru, protože nejde o převod vlastnictví. U kupní smlouvy je to jinak - musí obsahovat přesnou identifikaci jednotky podle katastru, způsob úhrady kupní ceny a podmínky, za kterých se návrh na vklad vůbec podá. Chyba v jediné formulaci dokáže zápis do katastru zdržet o týdny nebo ho úplně zablokovat.

Proto se sepsání kupní smlouvy vyplatí svěřit advokátovi, případně notáři, i když prodáváte bez makléře. Advokátní kanceláře nabízejí balíčky, které kromě smlouvy zahrnují i úschovu kupní ceny a podání návrhu na vklad - modelový příklad jedné advokátní úschovy uvádí 10 000 Kč s DPH za samotnou úschovu, respektive 20 000 Kč s DPH za komplexní balíček včetně přípravy smlouvy a návrhu na katastr, bez ohledu na výši kupní ceny. Notář počítá odměnu procentem z hodnoty smlouvy podle notářského tarifu, takže u dražších bytů obvykle vyjde dráž než paušál advokátní kanceláře. K oběma cenám si připočtěte přibližně 30 Kč za ověření každého podpisu, pokud ho neřešíte přímo u sepisující kanceláře.

Peníze od kupujícího by nikdy neměly jít přímo na váš účet před podpisem a před podáním návrhu na vklad - přesně na to slouží úschova. Advokátní, notářská nebo bankovní úschova drží kupní cenu do chvíle, kdy je vklad vlastnického práva v katastru pravomocný, a teprve pak částku uvolní vám jako prodávajícímu. Bez úschovy riskujete buď to, že zaplatíte a nedostanete byt, nebo že byt předáte a nedostanete zaplaceno - riziko nese logicky ta strana, které schází jistota.

Samotný návrh na vklad podáváte na katastrální pracoviště se správním poplatkem 2 000 Kč za jeden návrh. Katastrální úřad ale nesmí vklad povolit dřív, než uplyne dvacetidenní ochranná lhůta od odeslání informace účastníkům řízení, jak stanovuje § 18 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí. K této lhůtě si připočtěte čas na zpracování žádosti, takže mezi podáním návrhu a zápisem nového vlastníka v praxi obvykle uplyne víc než měsíc.

Když sečtete PENB, potvrzení SVJ, inzerci, advokátní balíček, ověření podpisů a poplatek za vklad, dostanete se u běžného bytu na částku výrazně nižší, než je provize realitní kanceláře. Rozdíl roste s cenou bytu, protože provize je procentní, zatímco většina nákladů svépomoci je fixní bez ohledu na to, jestli prodáváte byt za 3 000 000 Kč, nebo za 8 000 000 Kč.

Následující srovnání je modelový příklad pro byt za 5 000 000 Kč a nepočítá s daní z příjmu, která prodej zdaňuje samostatně a platí bez ohledu na to, jestli prodáváte s makléřem, nebo bez něj.

Prodej bez realitky dává smysl, když máte čas, byt je bez právních komplikací a nespěcháte na konkrétní datum vystěhování. Rodina, která prodává jeden byt po přestěhování a může počkat na správného kupce, obvykle ušetří desítky až stovky tisíc korun za cenu pár víkendů navíc.

Naopak když je na bytě zástavní právo, které ještě splácíte, řešíte dědictví po více dědicích, byt má víc spoluvlastníků s odlišnými zájmy, nebo potřebujete prodat rychle kvůli stěhování za prací či rozvodu, začne se cena makléře vyplácet - profesionál umí tyhle situace rozplést rychleji a s menším rizikem, že se transakce zadrhne. Rozhodující otázka proto nezní, jestli prodej svépomocí zvládnete, ale jestli je váš čas a klid v dané situaci dražší než ušetřená provize.