Provize realitní kanceláře: kolik je běžné a za co ji platíte

Provize realitní kanceláře není nikde v zákoně stanovená pevnou sazbou. U prodeje bytu nebo domu se v roce 2026 běžně pohybuje mezi 3 a 6 % z kupní ceny, k čemuž se obvykle připočítá DPH, pokud je realitní kancelář jejím plátcem. U pronájmu bývá zvykem jednorázová odměna ve výši jednoho měsíčního nájemného, protože procentní model by u nižších částek pro realitku nedával ekonomický smysl.

Konkrétní číslo v konkrétním případě ovlivňuje víc faktorů najednou. Dražší nemovitost obvykle znamená nižší procento, protože práce realitky s bytem za 3 000 000 Kč a za 15 000 000 Kč se tolik neliší, ale odměna ano. Výhradní zastoupení bývá levnější než neexkluzivní zakázka, protože realitka má jistotu, že do prodeje investuje čas i peníze na marketing a nepřijde o ně kvůli konkurenční kanceláři. Roli hraje i poptávka po podobných nemovitostech v okolí a rozsah služeb, které provize kryje.

Modelově: u bytu za 5 000 000 Kč znamená provize 3 až 6 % částku 150 000 až 300 000 Kč bez DPH, u domu za 8 000 000 Kč to při stejném rozpětí vychází na 240 000 až 480 000 Kč. Rozdíl mezi dolní a horní hranicí rozpětí tak u dražších nemovitostí představuje statisíce korun, a právě proto se vyplatí sazbu porovnávat mezi víc realitními kancelářemi, ne přijmout první nabídnuté číslo.

Podle obecné úpravy zprostředkování v občanském zákoníku platí provizi ten, kdo se zprostředkovatelem uzavřel smlouvu o realitním zprostředkování - tedy zájemce ve smyslu § 2445 občanského zákoníku. Realitka tak nemá právní nárok vymáhat odměnu po nikom, s kým žádnou písemnou smlouvu nepodepsala, i kdyby s ním o obchodu běžně komunikovala.

U pronájmu to v praxi znamená, že zprostředkovatelskou smlouvu obvykle podepisuje pronajímatel, a právě on tak dluží odměnu, i když se náklad často promítne do výše nájemného. Nájemce provizi platí jen tehdy, pokud si makléře najal sám a podepsal s ním vlastní smlouvu o realitním zprostředkování - proto je jeho povinnost platit odměnu fakticky omezená jen na tenhle konkrétní případ, ne na každý pronájem zprostředkovaný přes realitku.

V praxi se občas objevuje i trojstranná smlouva, ve které realitka domlouvá odměnu zvlášť s pronajímatelem a zvlášť s nájemcem, typicky u exkluzivních nabídek v lokalitách s velkou poptávkou. I v tomhle případě ale musí mít s nájemcem samostatné písemné ujednání o výši nebo způsobu určení provize, jinak zaplacenou částku nemá jak právně vymoci.

Zákon o realitním zprostředkování v § 3 vyjmenovává, co realitní zprostředkování obvykle zahrnuje: inzertní službu, posouzení stavu nemovitosti a návrh nabídkové ceny, marketing, zajištění prohlídek, obstarání stavebně technické dokumentace a zprostředkování právních služeb i úschovy. Tyhle položky bývají v ceně provize, pokud si je realitka výslovně neúčtuje zvlášť.

Slovo zprostředkování je tu důležité. Realitka smí podle § 4 zákona nabízet jen zprostředkování úschovy u banky, notáře, advokáta nebo soudního exekutora, sama peníze do úschovy vzít nesmí, s výjimkou úzce vymezeného postupu na písemnou žádost zájemce. Poplatek za samotnou úschovu i za konkrétní právní úkony proto bývá účtovaný zvlášť, i když je realitka jen zprostředkuje.

Výhradní realitní zprostředkování znamená, že se zavazujete neuzavřít smlouvu o stejném obchodu s jinou realitní kanceláří, a ani nemovitost neprodat nebo nepronajmout bez součinnosti té, se kterou máte exkluzivitu podepsanou. Výměnou za tohle omezení realitka obvykle investuje víc do inzerce a marketingu, protože ví, že jí zakázka pod rukama neuteče ke konkurenci.

Se zájemcem, který je spotřebitel, lze výhradní zprostředkování podle § 17 zákona o realitním zprostředkování sjednat nejdéle na 6 měsíců. Prodloužit ho lze opakovaně, ale ujednání o prodloužení smíte podepsat nejdříve 30 dnů před koncem původní doby, takže vás realitka nemůže k prodloužení přimět s velkým předstihem. Smlouvu na dobu neurčitou navíc můžete podle § 18 vypovědět s výpovědní dobou nejvýš 1 měsíc.

Neexkluzivní zadání naopak umožňuje spolupracovat s víc realitními kancelářemi najednou, takže nemovitost vidí širší okruh zájemců hned od začátku. Nevýhodou bývá menší motivace jednotlivé kanceláře investovat do kvalitní prezentace, protože si není jistá, že právě ona zprostředkuje výsledný obchod a dostane odměnu.

Podpis smlouvy o realitním zprostředkování sám o sobě nárok na provizi nezakládá. Podle § 19 zákona o realitním zprostředkování je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, tedy kupní nebo nájemní smlouvy na konkrétní nemovitost, ne dnem, kdy jste si realitku najali.

Dřívější splatnost lze sjednat jen tehdy, pokud vás na to smlouva výslovně upozorní a váže ji nejdřív na obstarání příležitosti k uzavření obchodu. Pokud kupní nebo nájemní smlouva nakonec vznikne až po skončení zprostředkovatelské smlouvy kvůli nečinnosti nebo pochybení realitky, nemá už nárok provizi po vás jako spotřebiteli požadovat.

Realitní zprostředkovatel musí být po celou dobu podnikání pojištěný pro případ, že vám výkonem své činnosti způsobí škodu. Zákon stanovuje minimální limit pojistného plnění 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro případ, že se v jednom roce sejde škod víc.

Spoluúčast v pojistce nesmí podle zákona přesáhnout 5 000 Kč nebo 1 % z pojistného plnění. Pojistku vám realitka musí na vyžádání předložit, u makléřů, kteří pracují pod značkou jiné realitní kanceláře na základě písemné smlouvy s ní, se navíc limity snižují na polovinu - o to víc se vyplatí si je před podpisem ověřit.

Pojištění kryje škodu, kterou vám makléř způsobí chybou při výkonu své činnosti, ne to, že se vám nepodaří prodat za vysněnou cenu nebo že si najdete horšího nájemce, než jste čekali. Tohle zůstává na běžném podnikatelském riziku obou stran, ne na pojistce.

Protože výše provize není daná zákonem, prostor k vyjednávání existuje skoro vždy, hlavně u dražších nemovitostí nebo v lokalitách, kde si realitky navzájem konkurují o zakázky. Realitka má motivaci slevit tam, kde riskuje ztrátu zakázky ve prospěch konkurence, nebo kde jí vysoká cena nemovitosti zajistí solidní odměnu i při nižším procentu.

Vyjednávání má smysl vést konkrétně, ne obecnou žádostí o slevu. Pomůže vědět, co přesně provize kryje, a mít v ruce nabídku aspoň jedné další realitní kanceláře, se kterou můžete částku porovnat.

Smlouva o realitním zprostředkování musí mít písemnou formu a musí obsahovat označení nemovitosti, výši ceny nebo nájemného a výši provize nebo způsob jejího určení. Bez těchto údajů je podle § 10 zákona neplatná, a namítnout to smíte jen vy jako zájemce. Zprostředkovatelská smlouva navíc nesmí být na stejné listině jako samotná kupní nebo nájemní smlouva.

Jako spotřebiteli vám zákon také nedovoluje uložit povinnost tu druhou, realitní smlouvu, vůbec uzavřít - takové ujednání by bylo neplatné. Než podepíšete cokoliv výhradního, ověřte si oprávnění realitní kanceláře k podnikání v registru živnostenského podnikání a požádejte o kopii pojistky podle předchozí kapitoly.

Realitka dává největší smysl tam, kde je obchod složitější, než se na první pohled zdá: byt se zástavou, dědictví po víc dědicích, spoluvlastníci s odlišnými zájmy nebo situace, kdy potřebujete prodat či pronajmout rychle a nemáte čas na vlastní inzerci a prohlídky. V takových případech zkušenost s prověřováním zájemců a vyjednáváním často vyváží zaplacenou provizi.

Naopak u jednoduchého prodeje bez právních komplikací, kde máte na inzerci čas i chuť, se vyplatí spočítat si, jestli ušetřená provize nepřevýší hodnotu času, který tím strávíte. Rozhodnutí tak nestojí na tom, jestli realitce věříte, ale na tom, kolik je vaše vlastní úsilí v dané situaci reálně hodné.