Co znamená energetická třída budovy pro vaše účty

Energetická třída budovy není pevné číslo v kWh na metr čtvereční, jak se často traduje, ale poměr vůči takzvané referenční budově. Vyhláška č. 264/2020 Sb., o energetické náročnosti budov, definuje pro každou hodnocenou budovu virtuální dvojče se stejnými rozměry a stejnou polohou, ale s parametry na úrovni budovy s téměř nulovou spotřebou energie. Skutečná budova se pak porovná s touto referenční hodnotou, označovanou ER, a právě násobek ER rozhoduje, do které třídy spadne.

Na štítku, který vidíte v inzerátu, se zobrazuje třída podle jediného ukazatele - primární energie z neobnovitelných zdrojů. Třída A odpovídá nejvýše 0,8násobku ER, třída C už 1,6násobku a hranice mezi třídou F a nejhorší třídou G leží na 3,7násobku ER. Druhý ukazatel, celková dodaná energie, líp odpovídá tomu, co skutečně platíte za elektřinu, plyn nebo teplo, protože zahrnuje veškerou energii spotřebovanou v budově bez ohledu na zdroj.

Tenhle princip zároveň vysvětluje, proč se ještě dnes objevují tabulky s pevnými hodnotami v kWh na metr čtvereční pro každou třídu, které s aktuální vyhláškou nesedí. Vycházely z metodiky platné před rokem 2020, kdy se hranice tříd počítaly jinak. Současná úprava referenční budovu odvozuje pro každý konkrétní objekt zvlášť, takže jedno univerzální číslo platné pro všechny budovy v Česku neexistuje, i kdyby se dobře prodávalo v marketingových materiálech.

Samotné písmeno vám roční náklady nespočítá, protože nese jen zařazení, ne konkrétní spotřebu. Potřebujete hodnotu celkové dodané energie v kWh na metr čtvereční za rok, kterou najdete v protokolu průkazu, ne v jeho zjednodušeném grafickém přehledu. Tahle hodnota se pak násobí podlahovou plochou bytu a orientační cenou energie u vašeho dodavatele.

Prodávající ani pronajímatel vám protokol nemusí nabídnout sám od sebe, pokud o něj výslovně nepožádáte - v praxi realitní inzerát obsahuje jen písmeno a barevnou stupnici. Vyžádejte si proto přímo dokument s konkrétními čísly, ideálně ještě před podpisem rezervační smlouvy, ať víte, s jakým rozpočtem na energie počítat.

Modelový příklad ukazuje, jak velký může být rozdíl v praxi, i když konkrétní čísla se byt od bytu liší. Počítejme s bytem o ploše 70 m² a s referenční hodnotou celkové dodané energie kolem 100 kWh na metr čtvereční za rok, což odpovídá běžné velikosti bytového domu. Podle klasifikační tabulky výše smí být celková dodaná energie u třídy C nejvýš 1,2násobkem této hodnoty, tedy přibližně 120 kWh/(m2.rok), byt na úrovni třídy G pak orientačně na přibližně 280 kWh/(m2.rok), tedy víc než dvojnásobek.

Při orientační ceně energie kolem 4,5 Kč za kWh, která zahrnuje směs elektřiny, plynu a tepla k srpnu 2026, to znamená zhruba 38 000 Kč ročně za energie u třídy C a zhruba 88 000 Kč ročně u třídy G. Konkrétní rozdíl závisí na budově, zdroji tepla i tarifu u dodavatele, ale řádově ukazuje, proč se třída promítá i do rozpočtu domácnosti.

Výpočet energetické náročnosti nevychází z toho, jak byt skutečně užíváte, ale z takzvaného typického užívání budovy - normovaného profilu vnitřní teploty, spotřeby teplé vody i provozu technických systémů, který vyhláška stanovuje jednotně pro účely výpočtu. Díky tomu jsou štítky mezi sebou porovnatelné bez ohledu na to, kdo v bytě zrovna bydlí.

Reálná domácnost se od tohoto profilu běžně odchyluje oběma směry. Rodina s malými dětmi doma přes den a s vyšší vnitřní teplotou spotřebuje víc, než štítek předpokládá, zatímco pracující pár, který byt jen přespává a topí úsporně, může skončit hluboko pod odhadem. Štítek proto berte jako nástroj na srovnání budov mezi sebou, ne jako závaznou předpověď vaší faktury.

Normovaný profil navíc počítá s jednotnou vnitřní teplotou, standardní spotřebou teplé vody na osobu i obvyklou dobou provozu větrání a osvětlení - hodnotami stanovenými stejně pro celou zemi, ne pro konkrétní domácnost. Právě proto se dva byty se stejnou třídou mohou v reálných účtech lišit o desítky procent, aniž by na tom bylo cokoliv v nepořádku.

Podle zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, si musí vlastník nebo společenství vlastníků opatřit průkaz energetické náročnosti při prodeji i pronájmu bytu, uvést třídu v informačních a reklamních materiálech a předat dokument kupujícímu nebo nájemci nejpozději při podpisu smlouvy. Průkaz platí 10 let od vyhotovení, pokud mezitím neproběhne větší rekonstrukce nebo výměna zdroje vytápění.

Kupující i banky si dnes umí spočítat, kolik je bude budova stát na provoz, takže špatná třída se v nabídkové ceně obvykle nějak projeví - přesná výše rozdílu se ale případ od případu liší a záleží i na lokalitě a stavu zbytku nemovitosti. Jistota naopak je, že bez platného průkazu se byt inzeruje hůř, než by mohl.

Nejčastější příčinou špatné třídy u starších budov je obálka - nezateplené obvodové stěny, studená střecha a netěsná stará okna, kvůli kterým uniká teplo bez ohledu na to, jak úsporný zdroj tepla dům má. Součinitel prostupu tepla obálky je jedním z ukazatelů, které vyhláška při zařazení do třídy sleduje, takže zateplení a výměna oken bývají u nezateplených domů první a nejviditelnější krok.

Druhý velký vliv má zdroj tepla, protože dodaná energie se do primární energie přepočítává faktorem podle paliva - elektřina má faktor 2,1, zemní plyn 1,0, dřevo a peletky jen 0,1. Tepelné čerpadlo navíc čerpá část energie zdarma z okolního prostředí, která se do primární energie vůbec nezapočítává. Výměna elektrických přímotopů za tepelné čerpadlo nebo kotel na biomasu proto může posunout třídu, i kdyby se na obálce budovy nic nezměnilo.

Podceňovat se nevyplácí ani příprava teplé vody a rozvody. Staré, špatně izolované potrubí dokáže ztratit citelnou část tepla dřív, než se dostane k baterii, a do celkové bilance budovy se to počítá stejně jako ztráty přes fasádu. U větších rekonstrukcí bytových domů se proto vyplatí řešit zateplení rozvodů společně s výměnou zdroje tepla, ne jenom fasádu a okna.

U nových budov zákon nedává stavebníkovi na výběr třídu. Podle § 7 zákona č. 406/2000 Sb. musí nová stavba splnit požadavky na energetickou náročnost budovy s téměř nulovou spotřebou energie, tedy budovy s velmi nízkou energetickou náročností, jejíž spotřeba by měla být ve značném rozsahu pokrytá z obnovitelných zdrojů. Výjimku mají jen budovy s energeticky vztažnou plochou pod 50 m², kulturní památky a stavby určené k bohoslužbám.

Od 1. ledna 2022 navíc platí přísnější referenční hodnota i pro klasifikaci běžných, starších budov při prodeji nebo pronájmu - stupnice tříd se od tohoto data odvíjí od stejné, náročnější referenční budovy jako u nZEB novostaveb. Proto může stejný byt v čerstvém průkazu vyjít o třídu hůř, než jak ho ukazoval starší dokument vyhotovený podle dřívější metodiky.

Pokud byt kupujete, nesledujte jen písmeno v inzerátu. Vyžádejte si protokol s hodnotou kWh na metr čtvereční, dopočítejte si orientační náklady pro konkrétní výměru a teprve tato čísla porovnávejte mezi nabídkami - dva byty ve stejné třídě G se totiž mohou lišit o desítky procent spotřeby.

Pokud byt prodáváte nebo pronajímáte, nechte si průkaz zpracovat ještě před inzercí a předejte grafickou část makléři, ať se byt neocitne v horší třídě jen kvůli chybějícímu dokumentu. U starších bytů s vyšší třídou zvažte, jestli se před prodejem nevyplatí aspoň dílčí zásah do obálky nebo zdroje tepla - v odhadu ceny nemovitosti se pak lépe obhajuje.