Kolik peněz potřebujete navíc při koupi bytu

Rodiny, které si poprvé kupují byt, si obvykle spočítají akontaci a měsíční splátku hypotéky, ale zapomenou na hotovost, kterou potřebují ještě před tím, než dostanou klíče. Vedlejší náklady při koupi bytu se přitom u běžného bytu pohybují v řádu desítek tisíc korun a k tomu přibývají další výdaje po nastěhování.

Část těchto poplatků je daná zákonem a nejde s ní hnout, jiná část je smluvní a dá se vyjednat nebo alespoň naplánovat dopředu. Tento článek rozepisuje obě skupiny na konkrétní částky, aby si čtenář dokázal spočítat vlastní rozpočet dřív, než podepíše rezervační smlouvu.

Banka si byt, který se chystá zastavit hypotékou, musí ocenit. Řada bank dnes dělá elektronický odhad na základě údajů z katastru a srovnatelných prodejů a klientovi ho neúčtuje, protože je součástí zpracování žádosti. Pokud banka vyžaduje klasický znalecký posudek od certifikovaného odhadce, cena se pohybuje orientačně v řádu tisíců korun a někdy ji hradí přímo klient.

Zpracovatelský poplatek za sjednání hypotéky si dřív účtovala většina bank, dnes ho v základní nabídce spíš nenajdete. Přesto se vyplatí zjistit si u konkrétní banky, jestli si neúčtuje poplatek za vyhotovení úvěrové smlouvy, za čerpání úvěru po částech nebo za změnu podmínek před podpisem - podmínky se banku od banky liší a mění se v čase.

Na výši i formu odhadu má vliv typ nemovitosti a lokalita. U bytu v panelovém domě ve velkém městě, kde je dost srovnatelných prodejů, si banka většinou vystačí s elektronickým odhadem. U netypické nemovitosti, třeba mezonetu nebo bytu po rozsáhlé přestavbě, si spíš vyžádá posudek odhadce na místě, což prodlouží vyřízení hypotéky o několik dní až týdnů.

Jádro vedlejších nákladů tvoří poplatky spojené se samotným převodem bytu na nového vlastníka. Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí stojí pevných 2 000 Kč bez ohledu na cenu bytu, tuto sazbu stanovuje zákon o správních poplatcích a nedá se vyjednat ani snížit.

Kupní cena obvykle putuje přes úschovu, ať už notářskou, advokátní nebo bankovní, protože prodávající chce jistotu platby a kupující jistotu, že peníze nepustí z ruky dřív, než ho katastr zapíše jako vlastníka. Notářská úschova se řídí sazebníkem a počítá se procentem z uschované částky, advokátní a bankovní úschova mají cenu smluvní a je potřeba se na ni zeptat předem.

U hypotéky banka obvykle vyžaduje pojištění nemovitosti jako podmínku čerpání úvěru a nechá si pojistné plnění vinkulovat ve svůj prospěch, aby bylo kryté i její riziko, ne jen vaše. Roční pojistné za byt se orientačně pohybuje v řádu jednotek tisíc korun, konkrétní částka závisí na velikosti bytu, pojistné částce a rozsahu krytí.

Životní pojištění k hypotéce banka jako podmínku úvěru vyžadovat nesmí, i když ho leckdy nabízí jako volitelný doplněk se slevou na úroku. Zvažte ho jako samostatné rozhodnutí o zajištění rodiny, ne jako povinnou položku rozpočtu koupě bytu.

Provizi realitní kanceláři platí ve většině případů prodávající, protože si RK najímá on a provize je součástí jeho nákladů na prodej. Kupující ji zaplatí tehdy, když si sám najme realitní kancelář na vyhledání bytu a zastupování, nebo když je to tak výslovně dohodnuté v rezervační smlouvě. Provize bývá orientačně 3 až 6 % z kupní ceny plus DPH, u bytu za 5 000 000 Kč tedy řádově 150 000 až 300 000 Kč navíc.

Následující tabulka shrnuje modelový příklad bytu za 5 000 000 Kč financovaného hypotékou, bez provize realitní kanceláři, kterou obvykle platí prodávající, a bez nákladů po nastěhování. Částky jsou orientační a vycházejí ze sazeb platných k srpnu 2026, konkrétní nabídka se banku od banky a případ od případu liší.

Nejvyšší jednotlivou položkou je úschova kupní ceny, protože se počítá procentem z uschované částky, ne pevnou sazbou jako poplatek za vklad. U levnějšího bytu proto úschova zabere v přepočtu na cenu bytu víc než u dražší nemovitosti, kde procentuální sazba s rostoucí částkou klesá.

Klíče od bytu neznamenají konec výdajů. Stěhování menšího bytu profesionální firmou stojí orientačně 5 000 až 20 000 Kč podle vzdálenosti a rozsahu věcí, svépomocí s půjčenou dodávkou vyjde levněji, ale zabere víc času a sil.

Kuchyňská linka na míru, nábytek do obýváku a základní spotřebiče dokážou rozpočet natáhnout o desítky až stovky tisíc korun, podle toho, jestli přebíráte byt vybavený, nebo úplně holý. Kdo plánuje i drobnou rekonstrukci, třeba výmalbu nebo výměnu podlah, měl by si na ni nechat samostatnou rezervu mimo vedlejší náklady koupě.

Hned po nastěhování navíc čekají první zálohy na SVJ nebo bytové družstvo a na energie. SVJ obvykle vyžaduje měsíční zálohu na správu domu a fond oprav ještě před prvním vyúčtováním, dodavatel energií si zase může nastavit zálohy vyšší, než odpovídá vaší skutečné spotřebě v novém bytě, dokud nemá historii odběru.

Vyplatí se také dopředu zjistit stav fondu oprav a chystané opravy domu, třeba plánovanou výměnu výtahu nebo zateplení fasády. SVJ může na velkou opravu vypsat mimořádný příspěvek nad rámec běžné zálohy, a nový vlastník ho platí stejně jako ten, kdo v bytě bydlí roky.

Finanční poradci obvykle doporučují mít rezervu ve výši několika měsíčních výdajů domácnosti, a po koupi bytu to platí dvojnásob. Bojler, který vypoví službu měsíc po nastěhování, nebo neočekávaný nedoplatek za energie totiž nepočkají, až si na ně našetříte.

Ne všechny položky rozpočtu jsou pevně dané zákonem, takže má smysl se ptát a porovnávat nabídky. Poplatek za vklad do katastru nebo daň z nemovitých věcí vyjednat nejde, protože je stanovuje zákon, ale řadu dalších výdajů ovlivnit můžete.

Nejčastější chybou je počítat jen s akontací a nezahrnout do rozpočtu úschovu, ověření podpisů a poplatek za vklad, tedy položky v souhrnu za desítky tisíc korun. Druhou častou chybou je zapomenout, že se peníze na tyto poplatky musí objevit na účtu ještě před tím, než banka hypotéku vyplatí, ne až po ní.

Kupující si také často pletou zrušenou daň z nabytí nemovitých věcí s daní z nemovitých věcí, kterou platí každý rok jako vlastník bytu bez ohledu na to, jestli si ho koupil, nebo zdědil - to je jiná daň, s koupí přímo nesouvisí, ale nový vlastník ji musí sám nově přiznat.

U bytu za 5 000 000 Kč tak počítejte s 22 000 až 46 000 Kč na samotný převod, dalšími statisíci na stěhování a vybavení podle stavu bytu, a k tomu s rezervou, kterou nikam neutratíte předem. Teprve součet všech těchto částek, ne jen kupní cena, ukazuje, kolik peněz na koupi bytu skutečně potřebujete.

Rozhodovací pravidlo je jednoduché: dřív, než podepíšete rezervační smlouvu, sepište si vlastní tabulku s každou položkou z tohoto článku a dosaďte konkrétní čísla za váš byt a vaši banku. Pokud vám po odečtení akontace a vedlejších nákladů od úspor nezbyde ani měsíční rezerva, je lepší koupi o pár měsíců odložit, než ji dotahovat na poslední korunu.