Exekuce na nemovitosti: jak ji odhalit ještě před koupí

Riziko koupě zadlužené nemovitosti se dá z velké části vyloučit ještě před podpisem rezervační smlouvy, stačí projít tři veřejně dostupné zdroje. Žádný z nich sám o sobě nestačí, protože každý pokrývá jinou část problému.

Základ je aktuální list vlastnictví, konkrétně jeho oddíl C, kam se zapisují zástavní práva, exekuční příkazy a další omezení vlastnického práva. Výpis si zdarma prohlédnete v aplikaci Nahlížení do katastru ČÚZK, pozor si dejte na plombu - značku u čerstvě podaného návrhu na zápis, který se do oddílu C ještě nepromítl a může znamenat, že se stav mění právě teď.

Centrální evidence exekucí, kterou vede Exekutorská komora ČR, ukáže exekuce vedené proti konkrétní osobě podle jména a data narození nebo rodného čísla, bez ohledu na to, jestli se zatím promítly do katastru. Podle vyhlášky č. 329/2008 Sb. stojí výpis 60 Kč, a to zvlášť za základní i za detailní výpis. Insolvenční rejstřík na isir.justice.cz je naproti tomu bezplatný a veřejně dostupný - najdete v něm probíhající insolvenční řízení podle jména nebo IČO prodávajícího.

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti není první krok exekučního řízení, ale jeden z posledních. Než ho exekutor vydá, už proběhlo podání návrhu, pověření exekutora soudem a doručení vyrozumění o zahájení exekuce dlužníkovi - teprve pak exekutor posoudí, jaký způsob exekuce zvolí, a u nemovitosti to bývá právě prodej.

Od chvíle, kdy dlužník dostane vyrozumění o zahájení exekuce, pro něj platí takzvané generální inhibitorium podle § 44a odst. 1 exekučního řádu: nesmí nakládat se svým majetkem včetně nemovitostí, mimo běžnou obchodní činnost, uspokojování základních životních potřeb a údržbu majetku. Jednání, kterým dlužník tenhle zákaz poruší, je podle stejného ustanovení neplatné. Jakmile exekutor navíc vydá konkrétní exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, přidává se užší zákaz podle § 47 odst. 6: postiženou nemovitost nesmí dlužník převést na jiného ani ji dál zatížit, a i tohle porušení je ze zákona neplatné.

Tři pojmy se v realitní praxi často míchají dohromady, přestože každý znamená něco jiného. Exekuce je vymáhání jednoho konkrétního, už přiznaného dluhu jedním věřitelem, vedené soudním exekutorem nebo soudem. Insolvence naproti tomu řeší situaci, kdy dlužník dluží víc věřitelům najednou a není schopen platit - insolvenční správce spravuje celý jeho majetek ve prospěch všech věřitelů poměrně, ne jen jednoho.

Dražba není samostatné řízení, ale jeden ze způsobů, jak se zpeněží majetek v exekuci nebo v insolvenci. U exekuce ji nařizuje exekutor jako jeden z možných způsobů provedení exekuce, u insolvence probíhá podobně v rámci zpeněžení majetkové podstaty. Podrobný postup dražeb, jak se do nich přihlásit a na co si dát pozor jako dražitel, popisuje samostatný průvodce dražbami nemovitostí - tenhle článek se soustředí na to, jak nemovitost s exekucí koupit běžnou cestou, mimo dražbu.

Přes všechny zákazy popsané výše koupě zatížené nemovitosti možná je, zákon na ni má výslovnou cestu. Podle § 44a odst. 4 exekučního řádu může dlužník majetek zpeněžit, pokud k tomu dá písemný souhlas exekutor, věřitel, který exekuci vymáhá, a všichni další přihlášení věřitelé.

Cena přitom nesmí být nižší než cena obvyklá zjištěná znaleckým posudkem a musí být splatná už při podpisu kupní smlouvy přímo k rukám exekutora, ne prodávajícímu. V praxi to většinou probíhá přes advokátní nebo notářskou úschovu: kupní cena se složí do úschovy, z ní se při podpisu smlouvy uhradí dluh i s náklady exekuce přímo exekutorovi, a teprve zbytek jde prodávajícímu. Po zaplacení exekutor potvrdí, že je pohledávka uspokojena, a dá podnět k výmazu exekučního zápisu z katastru.

I s dodrženým postupem zůstává koupě zatížené nemovitosti rizikovější než běžný obchod, hlavně kvůli časování a neúplným informacím. Mezi tím, co prodávající tvrdí, a tím, co skutečně dluží, může být rozdíl, obzvlášť když se k exekuci mezitím přidají další přihlášení věřitelé s vlastními pohledávkami.

Nejčastější chyba je zaplatit prodávajícímu přímo, v důvěře, že dluh vyrovná sám. Bez souhlasu exekutora je takový převod podle § 47 odst. 6 neplatný bez ohledu na to, kolik jste zaplatili nebo v jaké dobré víře jste jednali - riskujete tak, že zaplatíte, a vlastnictví přesto nezískáte.

U nemovitosti ve spoluvlastnictví víc lidí se často stane, že exekuce vázne jen na podílu jednoho ze spoluvlastníků, ne na celé nemovitosti. Ostatní spoluvlastníci, kteří dluh nemají, se zápisem v oddílu C listu vlastnictví nijak neomezují a se svým podílem mohou nakládat volně.

Koupě takového podílu má svoje pravidla - u spoluvlastnických podílů navíc obvykle platí předkupní právo ostatních spoluvlastníků, pokud si ho strany sjednaly nebo pokud jde o zvláštní typ spoluvlastnictví. Kupujete-li jen podíl zatížený exekucí, řešíte úplně stejný postup jako u celé nemovitosti, tedy souhlas exekutora a úhradu dluhu z kupní ceny, jen ve vztahu k tomu jednomu podílu, ne k celku.

Je-li prodávající v insolvenci, funguje omezení jinak než u exekuce, a rozdíl stojí za to znát. Podle § 111 odst. 1 insolvenčního zákona je dlužník od okamžiku, kdy nastanou účinky spojené se zahájením insolvenčního řízení, povinen zdržet se nakládání s majetkovou podstatou, pokud by šlo o podstatnou změnu jejího rozsahu nebo o nikoli zanedbatelné zmenšení - prodej nemovitosti pod tohle omezení jednoznačně spadá.

Rozdíl oproti exekuci je v důsledku porušení. Zatímco jednání v rozporu s generálním inhibitoriem u exekuce je podle § 47 odst. 6 rovnou neplatné, jednání v rozporu s omezeními podle insolvenčního zákona je podle § 111 odst. 3 vůči věřitelům jen neúčinné, pokud si dlužník předem nevyžádal souhlas insolvenčního soudu. Smlouva samotná tedy platí, ale insolvenční správce může později uplatnit, že se na věřitele nevztahuje, a nemovitost nebo její hodnotu zahrnout zpátky do majetkové podstaty.

Ne každou zatíženou nemovitost se vyplatí dotáhnout do konce. Odstoupení dává smysl, když prodávající odmítá sdělit skutečnou výši dluhu, když se v insolvenčním nebo exekučním řízení objevují noví věřitelé v rychlém sledu, nebo když exekutor souhlas s prodejem odmítá dát - v tu chvíli je obchod bez rizika prakticky neproveditelný.

Prevence patří do kupní i rezervační smlouvy, ne až do jednání s exekutorem na poslední chvíli. Smlouva by měla obsahovat výslovné prohlášení prodávajícího o všech známých dluzích váznoucích na nemovitosti se sankcí za jeho nepravdivost, odkládací podmínku vázanou na písemný souhlas exekutora nebo insolvenčního správce a úschovu kupní ceny u advokáta nebo notáře jako standard, ne jako výjimku.