Jak zvýšit nájemné legálně a bez soudu

Pokud jste si s nájemcem předem neujednali každoroční zvyšování ani zvyšování nájemného výslovně nevyloučili, řídí se zvýšení nájemného § 2249 občanského zákoníku. Pronajímatel smí písemně navrhnout nové, vyšší nájemné, ale jen do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, a zároveň platí tvrdý strop: navržené zvýšení spolu se všemi zvýšeními za poslední tři roky nesmí přesáhnout 20 %.

Do těch 20 % se počítá součet všech zvýšení za poslední tři roky, ne jen to poslední. Pokud jste nájemné v tomto období už jednou zvedli o 8 %, zbývá vám do limitu jen dalších 12 procentních bodů, i kdyby vám aktuální srovnatelné nájemné v okolí dovolovalo víc. Modelový příklad: byt s nájemným 15 000 Kč měsíčně, u kterého jste za poslední tři roky nájemné nezvyšovali, můžete zvýšit nejvýš o 3 000 Kč, tedy na 18 000 Kč, i kdyby srovnatelné byty v okolí šly za 20 000 Kč.

Druhá podmínka, strop obvyklého nájemného, funguje nezávisle na té první. Platí ten limit, který vyjde nižší. Je-li v místě obvyklé nájemné jen 16 500 Kč, nesmíte se dostat nad tuto hranici, i kdyby vám 20 % dovolovalo víc.

Zákon klade na formu návrhu přesné požadavky, a když je nesplníte, k návrhu se podle § 2249 odst. 1 vůbec nepřihlíží, jako by neexistoval. To znamená, že si nemůžete nechat doklad o obvyklém nájemném na později pro případný spor u soudu - musíte ho mít připravený už v okamžiku, kdy návrh nájemci posíláte.

Nejčastější chybou je poslat návrh ústně nebo neformálním e-mailem bez čísel. Návrh musí mít písemnou formu, uvádět konkrétní novou výši nájemného v korunách a dokládat, že jste dodrželi obě podmínky z § 2249 - tedy že součet zvýšení za poslední tři roky nepřekročí 20 % a že nová částka nepřesahuje obvyklé nájemné v místě.

Nájemce má na vyjádření dva měsíce od doručení návrhu. Potvrdí-li v této lhůtě souhlas písemně, začne platit zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu, ne okamžitě a ne od prvního dne dalšího měsíce, jak si mnozí pronajímatelé mylně myslí.

Tady vzniká rozšířený mýtus, který stojí za to vyvrátit konkrétně: mlčení nájemce podle § 2249 odst. 3 občanského zákoníku není souhlas, je to nesouhlas. Nepotvrdí-li nájemce do dvou měsíců písemně, že se zvýšením souhlasí, zákon to nebere jako automatické přijetí návrhu. Řada rádců na internetu tvrdí opak a doporučuje čekat, až nájemce začne platit vyšší částku bez námitek - v konkrétních sporech to soudy jako mlčky přijatý návrh skutečně uznaly, ale spoléhat se na to je riskantní, protože jde o výklad jednotlivého případu, ne o pravidlo, které vám zákon rovnou garantuje.

Nesouhlasí-li nájemce s návrhem, nebo na něj do dvou měsíců písemně nereaguje, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Tuto tříměsíční lhůtu je potřeba hlídat - promeškáte-li ji a nájemce u soudu namítne opožděnost, soud návrhu nevyhoví a musíte začít znovu novým návrhem.

U soudu se zásadně mění pravidla hry. Dvacetiprocentní limit za tři roky se na soudní rozhodnutí nevztahuje, soud může nájemné určit až do výše, která je v daném místě a čase obvyklá, s účinky od okamžiku podání návrhu k soudu, ne od doručení původní výzvy nájemci. To je hlavní důvod, proč se pronajímatelům někdy vyplatí návrh nájemci poslat i s vědomím, že skončí u soudu, zejména tam, kde je rozdíl mezi současným a obvyklým nájemným výrazně vyšší než 20 %.

Nejjednodušší způsob, jak se dvacetiprocentnímu limitu i papírování kolem návrhu vyhnout, je ujednat si zvyšování nájemného rovnou ve smlouvě. Podle § 2248 občanského zákoníku si strany mohou dohodnout každoroční zvyšování nájemného, a pokud tak učiní, postup podle § 2249 se na tuto dohodu vůbec nepoužije - nájemné roste automaticky podle sjednaného vzorce, bez nového návrhu, bez dvouměsíční lhůty a bez stropu 20 % za tři roky.

Háček je ve formulaci. Vágní věta typu „Nájemné se každoročně zvyšuje o inflaci" je problematická, protože není jasné, kterou konkrétní míru inflace máte na mysli a k jakému datu se zjišťuje. Doložka musí být dostatečně určitá a přezkoumatelná, jinak ji lze v případě sporu napadnout jako neplatnou pro neurčitost.

Funkční formulace se váže na konkrétní, veřejně dostupný ukazatel - třeba na průměrnou roční míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen, kterou zveřejňuje Český statistický úřad. K červnu 2026 se meziroční růst spotřebitelských cen v Česku pohyboval kolem 1,5 %, což ukazuje, jak málo taková doložka nájemné v porovnání se stropem 20 % za tři roky obvykle za jeden rok zvedne.

Zvláštní důvod pro zvýšení nájemného přináší § 2250 občanského zákoníku - stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu nebo podmínky bydlení v domě, případně trvale šetří energii nebo vodu. Typicky jde o zateplení fasády, nová okna, výměnu výtahu nebo rekonstrukci společných rozvodů.

Se souhlasem nájemců smíte nájemné zvýšit nejvýš o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně, a souhlasí-li s návrhem nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, zvýšené nájemné platí i pro ty ostatní, kteří nesouhlasili. Bez dohody máte pořád právo navrhnout zvýšení, ale jen o 3,5 % z vynaložených nákladů ročně, a musíte opět doložit novou výši nájemného a splnění podmínek, jinak se k návrhu nepřihlíží stejně jako u § 2249.

V praxi se často míchají dvě různé platby, které mají odlišná pravidla. Nájemné je odměna za užívání bytu a řídí se paragrafy, které jsme probrali výše. Zálohy na služby, tedy voda, teplo, odvoz odpadu, osvětlení a úklid společných prostor, případně výtah, se řídí zákonem č. 67/2013 Sb. a mají úplně jiný režim zvyšování i vyúčtování.

Zálohy na služby může pronajímatel upravovat v podstatě podle skutečných nákladů, protože jde jen o odhad, který se na konci zúčtovacího období vyrovnává. Podle § 2252 občanského zákoníku má nájemce právo nahlédnout do vyúčtování nákladů na služby zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období, a přeplatek i nedoplatek jsou splatné do tří měsíců po uplynutí této lhůty. Limit 20 % za tři roky se na zálohy na služby vůbec nevztahuje, platí jen pro samotné nájemné.

Mezi nejčastější chyby patří poslat návrh ústně nebo e-mailem bez podpisu, zapomenout doložit obvyklé nájemné hned v návrhu a spoléhat na to, že to stačí dodat až u soudu, nebo nezapočítat do 20 % limitu zvýšení, které proběhlo před méně než třemi lety. Další oblíbenou chybou je zvednout rovnou zálohy na služby v domnění, že tím obchází limit pro nájemné - to funguje jen do doby, než vyúčtování ukáže, že si pronajímatel touto cestou financoval něco jiného než skutečné náklady na služby.

Pro rozhodnutí, kterou cestu zvolit, platí jednoduché pravidlo. Chcete-li nájemné zvedat pravidelně a bez papírování, sjednejte si s novým nájemcem rovnou inflační doložku podle § 2248. Nechcete-li smlouvu měnit, nebo s doložkou nájemce nesouhlasí, použijte návrh podle § 2249 a počítejte s dvouměsíční lhůtou na odpověď. A je-li rozdíl mezi vaším nájemným a tím obvyklým v místě výrazně vyšší než 20 %, může se vyplatit směřovat rovnou k soudu, protože tam se dvacetiprocentní strop neuplatní.