Jak vyplnit přiznání k dani z nemovitých věcí krok za krokem

Formulář k dani z nemovitosti nepodáváte automaticky každý rok. Pokud jste ho už v některém z minulých let podali u daného finančního úřadu a od té doby se nic nezměnilo, systém vám daň vyměří sám z posledního podání a jen zašle informaci k platbě. Povinnost podat přiznání vzniká výhradně tehdy, když nastane změna okolností rozhodných pro stanovení daně.

Mezi takové změny patří hlavně nabytí nebo pozbytí nemovitosti - typicky koupě, prodej, darování nebo dědictví - a dále kolaudace nové stavby, nástavba dalšího nadzemního podlaží nebo zvětšení půdorysu přístavbou, změna výměry či druhu pozemku, vznik stavebního pozemku, změna způsobu užívání stavby a změna nároku na osvobození. Přiznání podáváte vždy do 31. ledna zdaňovacího období, na které se nemovitost poprvé promítá, tedy podle stavu k 1. lednu.

Zvláštní případ nastává, pokud v průběhu roku prodáte, darujete nebo jinak pozbudete úplně všechny nemovitosti, které jste měli u daného finančního úřadu, a přestanete tak být jeho poplatníkem. Tuto skutečnost musíte oznámit nejpozději do 31. ledna následujícího zdaňovacího období, i když žádné přiznání už nepodáváte - jde o samostatnou oznamovací povinnost, ne o daňové přiznání. Podobně platí třicetidenní lhůta pro oznámení jiných změn údajů uvedených v přiznání, které samy o sobě výši daně nemění, třeba změny korespondenční adresy.

Zákon zároveň vyjmenovává skupinu změn, které si finanční úřad dopočítá sám, aniž byste cokoliv podávali. Patří sem změna sazby daně, změna průměrné ceny zemědělského pozemku pro dané katastrální území, stanovení nebo změna koeficientu podle počtu obyvatel obce, inflačního koeficientu nebo místního koeficientu, a zánik osvobození, ke kterému dojde prostým uplynutím zákonné nebo vyhláškové lhůty.

Stejně tak nemusíte nic hlásit při změně místní příslušnosti, tedy když se přesune, který finanční úřad má vaši nemovitost na starosti. Ve všech těchto případech správce daně upraví poslední známou daň sám a výsledek oznámí platebním výměrem nebo hromadným předpisným seznamem, ne výzvou k podání přiznání.

Nastane-li rozhodná změna, zákon nabízí dvě rovnocenné cesty. V řádném daňovém přiznání uvedete úplně všechny nemovitosti, u kterých jste k 1. lednu poplatníkem, včetně těch, na kterých se nic nezměnilo. V dílčím daňovém přiznání naopak uvedete jen nastalou změnu a k ní dopočítáte celkovou výši daně za všechny nemovitosti dohromady, aniž byste znovu vypisovali ty, které se nezměnily.

Dílčí přiznání se hodí, pokud u finančního úřadu evidenci už máte a přibyla nebo se změnila jen jedna nemovitost - ušetříte si přepisování údajů, které zůstávají stejné. Řádné přiznání dává smysl, když podáváte poprvé, měníte víc nemovitostí najednou, nebo si chcete mít jistotu, že je celá evidence kompletní a aktuální.

Formulář se dělí na oddíl s údaji k dani z pozemků a oddíl s údaji k dani ze staveb a jednotek, a v každém z nich vyplňujete takzvané výpočtové listy. Na jeden výpočtový list patří jen nemovitosti se srovnatelnými vlastnostmi, tedy stejný druh pozemku ve stejném katastrálním území, nebo stejná skupina staveb se stejnou sazbou.

Právě proto je nejčastější chybou, že lidé zapomenou na samostatný list pro garáž nebo sklep, které mají jinou sazbu než hlavní obytný dům, a napíšou je jen jako poznámku k domu. Stejně tak pozemek pod domem a zahrada za domem, pokud mají podle katastru jiný druh, patří na dva různé listy, i když jde o jeden souvislý pozemek kolem jednoho domu.

Vlastní-li nemovitost víc lidí, podá-li přiznání za celou nemovitost do 31. ledna alespoň jeden ze spoluvlastníků, stává se automaticky jejich společným zástupcem, pokud si předem nezvolí jiného společného zmocněnce, a ostatní pak vlastní přiznání podávat nemusí. Kdokoliv ze spoluvlastníků ale může místo toho podat přiznání jen za svůj podíl - jakmile to udělá byť jeden z nich, stejnou povinnost dostávají i zbylí spoluvlastníci a každý pak přiznává a platí daň za svůj podíl samostatně.

Většinu údajů najdete přímo na listu vlastnictví nebo ve výpisu z katastru nemovitostí - katastrální území, parcelní číslo, druh a výměru pozemku, číslo popisné nebo evidenční u stavby a číslo jednotky u bytu. Podlahovou plochu bytu, pokud není v katastru evidovaná, doloží prohlášení vlastníka budovy; u novostavby nebo přístavby ji najdete v projektové dokumentaci nebo v kolaudačním souhlasu stavebního úřadu.

Podíl na společných částech domu a na pozemku, který rozhoduje o tom, jestli u bytu použijete koeficient 1,22, nebo 1,20 pro upravenou podlahovou plochu, je uvedený přímo na listu vlastnictví bytové jednotky. U nástavby nebo přístavby ověřte aktuální zastavěnou plochu v geometrickém plánu, který se ke kolaudaci nebo ohlášení přikládá - starý údaj z doby výstavby domu po přístavbě už neplatí.

Koupíte-li nemovitost a do 31. prosince ještě nebylo rozhodnuto o povolení vkladu vlastnického práva do katastru, přiznání kvůli tomu nepropásnete - podáte ho až do konce třetího kalendářního měsíce po měsíci, kdy byl vklad do katastru skutečně zapsán, a to na zdaňovací období následující po roce, ve kterém vklad právně nabyl účinků. Stejná tříměsíční lhůta platí i pro nemovitost vydraženou v dražbě, pokud se vlastnictví do konce roku nestihlo převést.

Podat ho můžete v listinné podobě na tiskopise, nebo elektronicky přes portál Moje daně či aplikaci Elektronická podání pro Finanční správu. Elektronické podání navíc umí přiznání předvyplnit daty z katastru, žádost o předvyplnění finanční správa podle vlastních údajů zpracuje obvykle do 20 minut, což ušetří čas hlavně tam, kde se mění jen jedna z víc nemovitostí. Loni takhle podala přiznání elektronicky víc než třetina poplatníků, kteří stihli podat do konce ledna.

Kdo má zpřístupněnou datovou schránku zřízenou ze zákona, nebo mu zákon ukládá mít účetní závěrku ověřenou auditorem, musí formulářová podání včetně daňového přiznání dělat výhradně elektronicky - jinak se k podání podle daňového řádu nepřihlíží ve stanoveném formátu a finanční úřad vyzve k opravě. Dobrovolná datová schránka fyzické osoby, kterou lze kdykoliv na žádost zrušit, tuto povinnost nezakládá.

Kromě chybějícího samostatného listu pro garáž nebo vedlejší stavbu se nejčastěji chybuje v koeficientu pro upravenou podlahovou plochu bytu - lidé použijí nižší koeficient 1,20, i když byt má podíl na pozemku, a přiznaná daň pak vyjde nižší, než by měla. Podobně časté je přiznat plochu z realitního inzerátu místo skutečné výměry z katastru nebo prohlášení vlastníka.

Další skupinou chyb je zapomenutá nemovitost v jiném katastrálním území spadajícím pod jiný finanční úřad - tam je potřeba podat samostatné přiznání, ne jedno souhrnné za celou republiku. Při přístavbě lidé zase často zapomenou přepočítat sazbu o přirážku za další nadzemní podlaží, i když už novou plochu do přiznání zahrnuli.

Zjistíte-li, že jste v některém z minulých zdaňovacích období přiznali daň špatně nebo jste přiznání vůbec nepodali, ačkoliv jste měli, řešením je dodatečné daňové přiznání. Stejně jako řádné se podává v úplném tvaru se všemi nemovitostmi u daného finančního úřadu a elektronicky ho lze podat stejným způsobem jako přiznání řádné.

Podáte-li dodatečné přiznání sami, dřív než vás k tomu finanční úřad vyzve, pokuta za opožděné tvrzení daně podle § 15a zákona nevzniká - tahle výjimka platí u daně z nemovitosti stejně pro řádné i dodatečné přiznání. Doměřenou daň ale finanční úřad vyměří zpětně za všechna dotčená období a případně k ní připočte úrok z prodlení, takže s opravou je lepší neotálet.