Jak se počítá daň z nemovitých věcí: sazby, koeficienty, příklad

Jak se počítá daň z nemovitosti, závisí především na tom, co vlastníte. Zákon č. 338/1992 Sb. definuje základ daně zvlášť pro pozemky, zvlášť pro stavby a zvlášť pro bytové a nebytové jednotky, a ke každému typu pak přiřazuje podle § 11 jinou základní sazbu v korunách za metr čtvereční.

U staveb je základem daně zastavěná plocha, tedy půdorys stavby v úrovni terénu podle stavu k 1. lednu, ne součet podlahových ploch všech pater. U bytové nebo nebytové jednotky se místo zastavěné plochy počítá s upravenou podlahovou plochou, které se věnuje samostatná kapitola níže. U pozemků záleží na druhu: u stavebního pozemku, zahrady nebo zastavěné plochy je základem prostě výměra v m², u orné půdy, luk nebo lesa se základ odvozuje z průměrné ceny za m² podle katastrálního území.

Průměrnou cenu pro orná pole, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty stanovuje samostatná vyhláška Ministerstva zemědělství, která ji odvozuje z takzvaných bonitovaných půdně ekologických jednotek pro každé katastrální území zvlášť - stejný hektar louky proto může mít jinou cenu v sousedních obcích. U lesních pozemků zákon žádnou vyhlášku nepotřebuje, základ se počítá jednoduše jako výměra krát pevná částka 3,80 Kč za m². Přesnou hodnotu pro konkrétní parcelu nejrychleji zjistíte v předvyplněném přiznání na portálu Moje daně.

U bytu se základ daně nepočítá z holé podlahové plochy, ale z takzvané upravené podlahové plochy podle § 10 odst. 3 zákona. Vychází se z podlahové plochy evidované v katastru nemovitostí, případně z prohlášení vlastníka, pokud katastr údaj nemá, a tuto plochu je potřeba vynásobit koeficientem.

Koeficient 1,22 se použije, pokud je jednotka v budově bytového domu a její součástí je podíl na pozemku, nebo je její vlastník spoluvlastníkem jiného pozemku užívaného společně s ostatními jednotkami. Ve všech ostatních případech, typicky u bytu bez vlastního podílu na pozemku, se použije koeficient 1,20. Rozdíl mezi oběma koeficienty vypadá v procentech málo, ale u většího bytu udělá v konečné dani i stovky korun.

U domů a dalších staveb se základní sazba zvyšuje o 1,40 Kč za m² za každé další nadzemní podlaží nad tím prvním, pokud zastavěná plocha tohoto podlaží přesahuje dvě třetiny zastavěné plochy prvního nadzemního podlaží. U staveb sloužících k podnikání je hranice přísnější, stačí přesáhnout jednu třetinu.

Prvním nadzemním podlažím se podle zákona rozumí každé podlaží, jehož úroveň podlahy leží nejvýše 0,80 m pod nejnižším bodem přilehlého terénu. Další nadzemní podlaží počítá zákon včetně ustoupeného podlaží nebo účelově určeného podkroví, takže se přirážka běžně týká i podkrovních bytů a domů se stavěnou půdou.

Samostatnou přirážku zná zákon i pro obytný dům nebo byt, jehož část slouží k podnikání, typicky prodejna nebo ordinace v přízemí rodinného domu. Za podlahovou plochu takového nebytového prostoru se k dani připočítává dalších 3,50 Kč za m², pokud nejde o prostor osvobozený nebo užívaný k zemědělské prvovýrobě. U pronajaté jednotky, kde jen část tvoří nebytový prostor, se stejným způsobem dopočítá rozdíl mezi sazbou pro podnikání a běžnou sazbou bytu.

Tento koeficient sahá od 1,0 v obcích do 1 000 obyvatel po 4,5 v Praze, ale podle § 11 odst. 4 zákona násobí sazbu jen u obytných domů, bytů (zdanitelných jednotek) a - podle § 6 odst. 3 - u stavebních pozemků. Garáže, rekreační chaty ani nemovitosti sloužící k podnikání se tímto koeficientem nenásobí vůbec, jejich sazba zůstává čistá podle tabulky výše.

Obec navíc smí obecně závaznou vyhláškou tento koeficient o jednu kategorii zvýšit nebo snížit, a to zvlášť pro jednotlivé katastrální území, městský obvod nebo městskou část - koeficient 4,5 tak lze zvednout až na 5,0. Rozhodující je vždy počet obyvatel obce podle vyhlášky k zákonu o rozpočtovém určení daní platné k 1. lednu zdaňovacího období, ne aktuální stav v matrice.

Tento koeficient v rozmezí 0,5 až 5,0, s přesností na jedno desetinné místo, si stanovuje každá obec sama - buď obecně závaznou vyhláškou pro celou obec, pro jednotlivé katastrální území či skupinu nemovitostí, nebo opatřením obecné povahy pro konkrétní, přesně označené nemovitosti. Pokud obec žádný koeficient nestanoví, platí automaticky hodnota 1,0.

Na rozdíl od koeficientu podle počtu obyvatel platí místní koeficient prakticky na všechny nemovitosti na území obce, byty i garáže nevyjímaje - výjimkou jsou jen vybrané zemědělské pozemky, trvalé travní porosty a takzvané nevyužitelné ostatní plochy, kde smí obec nastavit nanejvýš 1,5. Aktuální vyhlášku najdete na úřední desce obce nebo v jejích webových stránkách; portál Moje daně ji do předvyplněného přiznání dosadí automaticky.

Inflační koeficient odpovídá podílu bazického indexu spotřebitelských cen za květen předchozího roku a čísla 100, nikdy ale neklesne pod hodnotu z předchozího zdaňovacího období a meziročně nesmí vzrůst o víc než jednu pětinu své aktuální hodnoty. Ministerstvo financí ho na základě dat Českého statistického úřadu vyhlašuje ve Sbírce zákonů do 30. června roku předcházejícího zdaňovacímu období.

Pro rok 2026 zůstává inflační koeficient na hodnotě 1,0, takže výslednou daň letos nezvyšuje. U zemědělských pozemků se navíc uplatňuje vždy koeficient 1,0, protože inflace se u nich promítá už do průměrné ceny půdy. Ve výpočtovém postupu se inflační koeficient násobí s takzvanou výchozí daní ještě před tím, než se výsledek vynásobí místním koeficientem.

Modelový příklad (k srpnu 2026): byt 52 m² v bytovém domě bez vlastního podílu na pozemku, v Brně (koeficient podle počtu obyvatel 3,5), kde obec navíc stanovila místní koeficient 1,5. Upravená podlahová plocha vyjde na 62,4 m² (52 × 1,20). Sazba 3,50 Kč krát koeficient 3,5 dá 12,25 Kč za m², což při 62,4 m² znamená výchozí daň zaokrouhlenou na 765 Kč. Po vynásobení místním koeficientem 1,5 vychází konečná daň orientačně na 1 148 Kč ročně.

Druhý příklad: rodinný dům se zastavěnou plochou 110 m² a druhým nadzemním podlažím, jehož plocha přesahuje dvě třetiny plochy přízemí, v obci se 4 500 obyvateli (koeficient 1,4) bez místního koeficientu. Sazba 3,50 Kč se zvýší o přirážku 1,40 Kč za druhé podlaží na 4,90 Kč, po vynásobení koeficientem obce 1,4 to dá 6,86 Kč za m². Výchozí i konečná daň, protože místní koeficient je 1,0, vychází na zaokrouhlených 755 Kč ročně.

Zákon navíc přikazuje zaokrouhlovat na celé koruny nahoru na několika místech výpočtu zvlášť - jednou po vynásobení základu sazbou, podruhé po aplikaci inflačního koeficientu a naposledy po aplikaci místního koeficientu. V praxi to znamená, že ruční výpočet s jedním zaokrouhlením na konci se od oficiálního vyměření může lišit o korunu nebo dvě, což není chyba ve vzorci, ale rozdíl v tom, kdy přesně se zaokrouhluje.

Ruční výpočet má smysl hlavně jako kontrola, ne jako náhrada za oficiální vyměření. Nejčastější chyby vznikají záměnou podlahové a upravené podlahové plochy, opomenutím přirážky za další podlaží, nebo aplikací koeficientu podle počtu obyvatel na nemovitost, které se vůbec netýká, třeba na garáž.

Než výpočtu důvěřujete, projděte si ho podle stejného pořadí, v jakém ho počítá finanční úřad: základ krát sazba, případně plus přirážka za podlaží, krát koeficient podle počtu obyvatel tam, kde platí, krát inflační koeficient, a teprve nakonec krát místní koeficient obce. Přesné číslo pro konkrétní nemovitost ale nejspolehlivěji potvrdí předvyplněné přiznání na portálu Moje daně nebo přímo místně příslušný finanční úřad.