Kde a o kolik se zlevňují byty: 11 tisíc snížení ceny podle krajů, měst a dispozic

U každého ze 46 202 inzerátů jsme se podívali, jestli prodávající někdy snížil cenu. Zvýšení ceny jsme nepočítali, jen skutečné zlevnění. Stalo se to u 10 971 inzerátů, tedy u 23,7 %. První snížení bylo v mediánu o 200 000 Kč, což je 4,1 % původní ceny. U poloviny zlevněných bytů tedy snížení nepřesáhlo čtyři procenta.

Medián 200 000 Kč není shoda okolností. Prodávající snižují cenu v kulatých krocích. Nejběžnější jsou 100 000 Kč a 200 000 Kč, každý z nich tvoří zhruba 14 % všech prvních snížení. Na to je dobré myslet při vyjednávání: sleva řádu jednotek procent je u prodávajících obvyklá a nikoho nepohorší.

Údaj o podílu zlevněných inzerátů je závislý na době, po kterou jsme je sledovali. Byt, který na portálu visí čtyři měsíce, měl na zlevnění víc času než byt vložený před týdnem. Pro srovnání krajů a měst to ale nevadí, protože všechny sledujeme stejně dlouho.

Co to znamená pro kupujícího? Že v nabídkové ceně bývá obvykle malá rezerva a že ji prodávající často sami postupně uvolní. Nejde ale o pravidlo. Tři čtvrtiny inzerátů cenu za celé sledované období nesnížily a u nich se o ceně rozhodne až při jednání. Kdo se na slevu spoléhá, měl by znát cenu srovnatelných bytů, aby věděl, jestli je žádaná cena vůbec přemrštěná.

Nejvyšší podíl zlevněných inzerátů má Vysočina (28,8 %), těsně následuje Moravskoslezský kraj (28,4 %) a Ústecký kraj (27,8 %). Nejnižší podíl je v Jihomoravském kraji, kde cenu snížila necelá pětina inzerátů (18,1 %). Praha je s 22,8 % pod celostátním průměrem.

Velikost slevy se liší v korunách víc než v procentech. V Praze je medián prvního snížení 300 000 Kč, v Jihomoravském kraji 250 000 Kč a v Moravskoslezském 121 000 Kč. V procentech je Praha (3,5 %) naopak mezi nejnižšími a nejvíc se snižuje v Ústeckém a Karlovarském kraji (po 5,0 %). Levnější trh tedy neznamená menší slevu v procentech, jen menší sumu.

Rozdíly mezi městy jsou větší než mezi kraji. Nejčastěji se zlevňuje v Jihlavě (36,6 % inzerátů), Ústí nad Labem (30,3 %) a Zlíně (29,5 %). Nejméně v Brně (16,6 %), kde je to o čtvrtinu méně než v Praze a méně než poloviční podíl oproti Jihlavě.

Brno je zajímavé tím, že se tam zlevňuje málo, ale ne zvlášť málo peněz: medián snížení je 264 000 Kč. Proč je podíl tak nízký, z dat nevyčteme. Jednou z hypotéz, kterou jsme netestovali, je to, že část prodávajících v Brně místo zlevnění inzerát stáhne a vloží znovu. Tuto praxi popisuje naše samostatná analýza znovu vložených inzerátů.

Pro kupujícího z toho plyne praktický rozdíl. V Jihlavě nebo Ústí nad Labem je zlevnění běžný průběh prodeje a čekání na něj se často vyplatí. V Brně je pravděpodobnější, že cena v inzerátu zůstane stejná a prostor pro slevu je třeba vyjednat přímo.

Nejčastěji zlevňují byty 3+1 (31,1 % inzerátů), 2+1 (29,1 %) a 4+1 (28,2 %). Byty s kuchyňským koutem jsou na tom výrazně jinak: 3+kk se zlevnilo 19,9 %, 2+kk 19,5 %, 4+kk 18,8 % a 1+kk 18,6 %. Rozdíl je kolem deseti procentních bodů, tedy zhruba každý desátý inzerát navíc.

Procentní velikost slevy se mezi dispozicemi liší málo, od 3,8 % u 3+kk po 5,1 % u 5+1. V korunách rostou slevy s velikostí bytu: u 1+1 je medián 111 000 Kč, u 4+kk 490 000 Kč a u 5+kk 513 000 Kč. Proč se +1 zlevňuje častěji, jsme nezkoumali. Dispozice se v datech silně překrývá s věkem domu i lokalitou, takže jednoduché vysvětlení by bylo hádání.

Zdrojem jsou veřejné inzeráty bytů na prodej na Sreality, které platforma Chytrejbyt.cz sleduje od 2. 7. 2026. Období analýzy končí 6. 11. 2026. Zahrnuli jsme aktivní i zmizelé inzeráty s kladnou cenou, plochou aspoň 10 m2 a cenou za m2 mezi 10 000 a 500 000 Kč. Zlevnění je záznam v historii cen, kde je nová cena nižší než předchozí a změna přesáhla běžné zaokrouhlení. U každého inzerátu počítáme první zlevnění. Uvádíme mediány, ne průměry.

Limity: jde o nabídkové ceny, ne o ceny, za které se byty prodaly. Inzerát, který prodávající stáhl a vložil znovu pod novým číslem, se může vést jako nový a jeho předchozí zlevnění se nepřenese. Podíl zlevněných inzerátů navíc roste s dobou, po kterou je sledujeme, proto ho nelze přímo porovnávat s jinými obdobími. Kraje, města a dispozice uvádíme jen u skupin s aspoň 100 inzeráty, jednotlivé nemovitosti nezveřejňujeme.

Data k volnému převzetí s uvedením zdroje Chytrejbyt.cz. Rozpad pro konkrétní okres nebo městskou část rádi dodáme na vyžádání.