Jak legálně snížit daň z prodeje nemovitosti

Pokud prodej nesplňuje žádnou z podmínek osvobození, daníte zisk, ne prodejní cenu. Rozdíl mezi tím, kolik za nemovitost skutečně dostanete, a kolik z ní zbude po odečtení uznatelných výdajů, bývá v praxi překvapivě velký - a přesně tady se dá základ daně legálně snížit, aniž byste cokoliv zatajovali.

Tenhle text navazuje na obecný výklad sazeb a osvobození a jde rovnou k věci: co konkrétně základ daně snižuje, co i přes rozšířenou představu neuplatníte, jakou evidenci si na to připravit a jaké dvě legální techniky časování prodeje můžete využít, když je zisk vyšší a osvobození nepřipadá v úvahu.

Zákon o daních z příjmů v § 10 odst. 5 vymezuje uznatelné výdaje poměrně úzce, ale ve třech kategoriích pokryje většinu reálných nákladů. První je cena, za kterou jste nemovitost prokazatelně nabyli - u koupené nemovitosti kupní cena, u zděděné nebo darované cena zjištěná posudkem podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí, ne k datu pozdějšího prodeje.

Druhou kategorií jsou částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu nemovitosti - nová střecha, výměna oken, přístavba nebo rekonstrukce koupelny se počítají, pokud je doložíte fakturou a dokladem o úhradě. Hodnota vlastní práce se do výdajů nepočítá, ani kdybyste rekonstrukci odpracovali sami a byla vidět na první pohled.

Třetí kategorií jsou další výdaje související přímo s uskutečněním prodeje: realitní provize, znalecký posudek pořízený kvůli prodeji, právní služby spojené se smlouvou nebo poplatek za vklad do katastru. Kdo nemovitost nabyl do roku 2020, kdy ještě existovala daň z nabytí nemovitých věcí, a tehdy ji jako kupující sám platil, může tuto částku zahrnout mezi náklady na pořízení.

Zákon zároveň počítá s tím, že u jednotlivého druhu příjmu můžou výdaje vyjít vyšší než příjem samotný - třeba když rekonstrukce spolkla víc, než kolik jste nakonec na prodeji vydělali. K takovému rozdílu se ale nepřihlíží: záporný základ daně z prodeje nemovitosti nesnižuje daň z vaší mzdy ani z jiných příjmů, prostě jen znamená, že z prodeje neodvedete nic.

Dvě položky si prodávající plete nejčastěji. Úroky zaplacené bance za dobu, kdy jste nemovitost financovali hypotékou, nejsou výdajem na dosažení příjmu z prodeje - jsou to náklady na financování, ne na pořízení nebo prodej věci, a zákon je mezi uznatelné výdaje podle § 10 odst. 5 nezařazuje.

Stejně tak neuplatníte roční daň z nemovitých věcí, kterou jste jako vlastník platili každý rok bez ohledu na to, jestli jste nakonec prodávali. Jde o samostatnou daň s vlastním předmětem zdanění, ne o náklad spojený s prodejem, a mezi výdaje podle § 10 nepatří o nic víc než pojistné za nemovitost nebo náklady na její běžný provoz.

Bez dokladů žádný z výdajů neobstojí, i kdybyste je prokazatelně zaplatili. Finanční úřad chce vidět kupní nebo darovací smlouvu, faktury za rekonstrukci s dokladem o úhradě, smlouvu s realitní kanceláří a případně znalecký posudek, ne vaše odhady nebo ústní dohody s řemeslníky.

Zákon umožňuje, aby se příjem ze splátek podle kupní smlouvy nebo ze zálohy podle smlouvy o budoucím prodeji zdanil vždy v tom roce, kdy peníze skutečně dostanete. Když se s kupujícím domluvíte na části platby na konci jednoho roku a zbytku na začátku dalšího, může se vám podařit udržet obě části zisku pod hranicí pro 23% sazbu, místo aby celý zisk spadl do jednoho zdaňovacího období.

Modelový příklad: prodáváte nemovitost se ziskem 2 500 000 Kč a žádný jiný zdanitelný příjem v daném roce nemáte. Zdaněný najednou zaplatíte přibližně 434 000 Kč, protože část zisku nad limitem 1 762 812 Kč padne do pásma 23 %. Rozdělíte-li platbu na 1 250 000 Kč v prosinci a 1 250 000 Kč v lednu následujícího roku, zaplatíte v obou letech jen patnáctiprocentní sazbu, dohromady kolem 375 000 Kč - tedy asi o 59 000 Kč méně.

Technika má dvě podmínky. Kupující musí s rozložením platby souhlasit, a pokud v některém z obou let máte i jiný zdanitelný příjem, třeba ze zaměstnání nebo z pronájmu, počítá se limit pro 23 % ze součtu všech příjmů daného roku, takže úspora může vyjít menší, než ukazuje modelový výpočet.

U nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví, třeba mezi sourozenci po dědictví nebo mezi obchodními partnery, počítá základ daně každý spoluvlastník samostatně podle svého podílu na příjmu i na výdajích. Fakticky tak má každý vlastní hranici pro 15 a 23 % sazbu, což u většího zisku znamená nižší celkovou daň, než kdyby nemovitost patřila jedinému vlastníkovi.

U společného jmění manželů to nefunguje stejně. Příjem z prodeje nemovitosti v SJM se podle zákona zdaňuje jen u jednoho z manželů, ne rozdělený na polovinu mezi oba. Manželé si tedy nemohou libovolně rozpočítat zisk tak, aby čerpali dvě samostatné hranice pro vyšší sazbu - tahle možnost je vyhrazená jen skutečnému spoluvlastnictví mimo manželský majetek.

Pozor si dejte i na to, jak si podíly na příjmech a výdajích doložíte. Pokud spoluvlastníci nemají příjmy a výdaje rozdělené přesně podle svých spoluvlastnických podílů, třeba protože jeden platil rekonstrukci sám, musí každý svůj podíl prokázat konkrétní částkou, ne jen procentem z celku podle zápisu v katastru.

Nejúčinnější snížení daně bývá paradoxně počkat. Chybí-li vám do splnění dvouletého bydlení nebo pětiletého či desetiletého časového testu jen pár měsíců, odklad prodeje může celý zisk osvobodit, zatímco žádná kombinace uznatelných výdajů takovou úsporu nenahradí. Přesná pravidla obou testů popisuje samostatný článek, tady jde jen o to zvážit, jestli se čekání vyplatí.

Do rozhodnutí patří i druhá strana rovnice: riziko poklesu ceny během čekání, náklady na držení nemovitosti prázdné nebo pronajaté, a to, jestli kupující vůbec počká. U menšího zisku, kde by daň činila desítky tisíc korun, se pár měsíců čekání téměř vždy vyplatí. U prodeje s nejistým výhledem na cenu je to spíš otázka pro kalkulačku než pro paušální radu.

Reálný propočet vypadá takto: spočítejte si daň, kterou byste zaplatili při prodeji dnes, a odečtěte ji od částky, kterou byste za pronájem nebo za držení nemovitosti reálně dostali navíc během čekání, sníženou o riziko poklesu ceny na trhu. Pokud vyjde kladné číslo, počkat se vyplatí, i kdyby šlo jen o pár tisíc korun rozdílu - jistota osvobození totiž váží víc než odhad budoucí ceny.

Postupujte odshora dolů. Nejdřív ověřte, jestli se prodeji nevyplatí počkat kvůli časovému nebo bydlištnímu testu, protože úplné osvobození předčí každou optimalizaci základu. Pak posbírejte všechny doklady k pořizovací ceně, rekonstrukcím a nákladům na prodej, ať vám nic neunikne. Teprve u vyšších zisků řešte rozložení platby mezi dvě zdaňovací období a u nemovitosti s víc vlastníky zkontrolujte, jestli jde o podílové spoluvlastnictví, nebo o SJM.

U prodeje v řádu jednotek milionů korun se vyplatí probrat konkrétní čísla s daňovým poradcem ještě před podpisem kupní smlouvy, ne až při vyplňování přiznání - rozložení platby nebo volba, kdo z manželů příjem přizná, se dá domluvit jen dopředu.