Dědická a darovací daň z nemovitosti: co se dnes opravdu platí

Otázka, kolik se platí na dědické nebo darovací dani, vychází z pravidel, která už přes deset let neplatí. Do konce roku 2013 upravoval obě daně spolu s daní z převodu nemovitostí samostatný zákon č. 357/1992 Sb. Ten byl k 1. lednu 2014 zrušen zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb. v rámci velké daňové reformy, která doprovázela nový občanský zákoník.

Bezúplatné příjmy, tedy dědictví a dary, se od stejného data staly součástí zákona o daních z příjmů - přesun provedlo zákonné opatření Senátu č. 344/2013 Sb. V praxi to znamená, že dnes neexistuje žádné samostatné přiznání k dědické ani darovací dani, žádný zvláštní formulář ani samostatný úřední úkon jen kvůli daním. Pokud se na vás daňová povinnost vůbec vztahuje, řeší se v rámci běžného přiznání k dani z příjmů fyzických osob.

Tady je zpráva, která rodinám nejvíc uleví: příjem z nabytí dědictví nebo odkazu je podle zákona o daních z příjmů osvobozen od daně bez jakékoliv podmínky týkající se příbuznosti. Nezáleží na tom, jestli jste dědili po rodiči, po vzdáleném příbuzném, nebo po člověku, se kterým vás nespojovalo žádné příbuzenství a odkázal vám majetek závětí.

Osvobození se navíc netýká jen bytu nebo domu jako takového, ale celé pozůstalosti - peněz na účtu, cenných papírů, podílu ve firmě. Dědic tedy z hodnoty zděděného majetku daň z příjmů neplatí nikdy, ať jde o statisíce, nebo o desítky milionů korun. Jediné, co dědictví reálně stojí, je odměna notáře za vedení řízení, o které je řeč dál v článku.

U darování zákon rozlišuje mnohem přísněji. Bezúplatný příjem, tedy dar, je jedním z takzvaných ostatních příjmů, a osvobozený je jen tehdy, když plyne od osoby, kterou zákon výslovně jmenuje. Patří sem příbuzní v linii přímé, tedy rodiče, prarodiče nebo děti, a z linie vedlejší konkrétně sourozenec, strýc, teta, synovec nebo neteř. Osvobození se týká i manžela, manžela dítěte, dítěte manžela a rodičů manžela nebo manžela rodičů.

Druhá skupina, na kterou se osvobození vztahuje, jsou lidé, kteří s vámi nemusí být příbuzní vůbec, ale žili s vámi nejméně rok bezprostředně před přijetím daru ve společně hospodařící domácnosti. Typicky jde o druha nebo družku, se kterými sdílíte domácnost, ale nejste manželé. Bez tohoto ročního soužití se ale na partnerský vztah žádná výjimka nevztahuje a dar od partnera se posuzuje stejně jako dar od cizí osoby.

Když dárce nepatří do žádné z osvobozených skupin a hodnota daru přesáhne 50 000 Kč, stává se hodnota nemovitosti součástí základu daně z příjmů obdarovaného. Zdaňuje se stejnou sazbou jako mzda nebo zisk z prodeje: 15 procent do 36násobku průměrné mzdy, což pro rok 2026 znamená hranici 1 762 812 Kč, a 23 procent z části základu daně nad touto hranicí.

Na rozdíl od prodeje si tady ale obdarovaný nemůže odečíst žádné výdaje, protože za nemovitost nic nezaplatil. Základem daně je celá cena obvyklá nemovitosti ke dni darování, zjištěná podle zákona o oceňování majetku, obvykle znaleckým posudkem. Modelový příklad: kamarád vám daruje byt v hodnotě 2 500 000 Kč a nežijete s ním ve společné domácnosti. Celá tato částka spadá do vašeho základu daně za daný rok, a pokud nemáte žádný jiný zdanitelný příjem, zaplatíte 15 % z prvních 1 762 812 Kč, tedy 264 422 Kč, a 23 % ze zbývajících 737 188 Kč, tedy 169 553 Kč - dohromady 433 975 Kč.

I osvobozený dar nebo dědictví může znamenat papírování. Pokud osvobozený příjem přesáhne 5 000 000 Kč, musí ho poplatník podle zákona o daních z příjmů oznámit finančnímu úřadu, a to do konce lhůty, kterou by měl na podání daňového přiznání, kdyby šlo o zdanitelný příjem. V oznámení se uvádí výše příjmu, okolnosti nabytí a datum, kdy k němu došlo.

Zákon ale tuto povinnost neukládá tam, kde si stejné údaje může finanční úřad zjistit sám z veřejně přístupné evidence. U nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí to platí, protože změna vlastníka, ať už na základě darovací smlouvy nebo dědického řízení, se do katastru zapisuje a je z něj dohledatelná. V praxi se tak oznamovací povinnost týká spíš darovaných peněz, cenných papírů nebo jiného majetku, který se nikde veřejně neeviduje.

Osvobození od dědické nebo darovací daně řeší jen okamžik nabytí nemovitosti, ne to, co se stane, když ji později prodáte. Tady se dědictví a darování začnou chovat odlišně, přestože obě jsou v okamžiku nabytí stejně bezdaňové. U zděděné nemovitosti po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi se do časového testu pro osvobození při prodeji počítá i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, takže test bývá splněný rychle, prakticky hned po skončení dědického řízení.

U darované nemovitosti tahle výhoda neplatí nikdy, ani mezi rodiči a dětmi. Lhůta pro osvobození při případném prodeji běží vždy znovu od data, kdy jste dar přijali, bez ohledu na to, jak dlouho nemovitost vlastnil dárce před vámi. Kdo tedy zvažuje, jestli nemovitost dětem raději darovat za života, nebo nechat na dědictví, by měl počítat i s tímto rozdílem, ne jen s tím, že obě cesty jsou samy o sobě bez daně z příjmu.

Protože se dědictví nedaní, jediná položka, kterou dědic skutečně platí, je odměna notáře jako soudního komisaře, který dědické řízení z pověření soudu vede. Sazbu stanovuje vyhláška ministerstva spravedlnosti a počítá se procentem z obvyklé ceny aktiv pozůstalosti, ne z čisté hodnoty po odečtení dluhů zůstavitele - i zadlužená pozůstalost proto může znamenat vyšší poplatek, než by čekal dědic, který od hodnoty majetku v duchu odečítá dluhy sám.

Sazba je odstupňovaná, takže s rostoucí hodnotou majetku procento klesá, a to zajišťuje, že poplatek neroste lineárně s cenou pozůstalosti. Minimální odměna činí 2 000 Kč bez ohledu na to, jak malá pozůstalost je.

Než začnete řešit daňové dopady, nejdřív si ujasněte, o kterou ze dvou situací jde, protože se od toho odvíjí celý další postup. Dědictví jde skoro vždy bez daňových starostí, darování vyžaduje ověřit vztah k dárci ještě před podpisem smlouvy.

Následujících pět kroků pokrývá obě situace a pomůže vám zjistit, jestli vás čeká jen běžné papírování, nebo i reálná daňová povinnost.