Daň z nabytí nemovitosti: proč už ji neplatíte a co ji nahradilo

Do září 2020 platila v Česku jednorázová daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z nabývací hodnoty, kterou musel někdo ze stran obchodu odvést při každém úplatném převodu bytu, domu nebo pozemku. Nabývací hodnotou nebyla automaticky sjednaná kupní cena - počítala se z vyšší z dvou částek, buď ze skutečně dohodnuté ceny, nebo ze srovnávací daňové hodnoty, kterou poplatník doložil směrnou hodnotou určenou finančním úřadem, nebo znaleckým posudkem.

Zavedlo ji zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. s účinností od roku 2014 jako náhradu za starší daň z převodu nemovitostí, a sazba 4 % zůstala po celou dobu existence stejná. Dnes se s ní setkáte už jen ve starších kupních smlouvách nebo při dořešení dávno rozjetých případů, protože k žádnému novému nabytí nemovitosti se od září 2020 nevztahuje.

Modelový příklad ukazuje, o jak vysokou částku šlo: u bytu za 4 000 000 Kč, kde nabývací hodnota odpovídala sjednané ceně, vycházela daň na 160 000 Kč. U dražší nemovitosti za 8 000 000 Kč to bylo rovnou 320 000 Kč, navrch ke všem ostatním nákladům spojeným s koupí. Právě tahle jednorázová zátěž byla hlavním argumentem pro zrušení.

Osoba, která daň skutečně odváděla, se za dobu její existence změnila, a to je jeden z důvodů, proč si ji lidé dodnes pletou. Do konce října 2016 byl poplatníkem převodce, tedy prodávající, zatímco kupující fungoval jako ručitel - kdyby prodávající daň nezaplatil, mohl si ji finanční úřad vymoci i na něm.

Od listopadu 2016 se pravidlo zjednodušilo: poplatníkem se stal vždy nabyvatel, tedy kupující, bez ohledu na to, co si strany sjednaly ve smlouvě, a institut ručitele zmizel úplně. V tomto stavu daň fungovala až do svého zrušení, takže u převodů z let 2017 až 2020 platil daň z nabytí prakticky vždy ten, kdo nemovitost kupoval.

Daň zrušil zákon č. 386/2020 Sb., a to překvapivě rychle - hlavní část zákona nabyla účinnosti dnem následujícím po vyhlášení, tedy 26. září 2020. Od tohoto data se daň netýkala žádného nabytí, u kterého vznikly právní účinky vkladu do katastru nemovitostí 26. září 2020 nebo později.

Zákonodárci ale nešli jen do budoucna. Zrušili i daňovou povinnost, která už vznikla dřív, pokud lhůta pro podání přiznání uplynula až po 31. březnu 2020 - v praxi to zahrnovalo i nemovitosti nabyté koncem roku 2019, kterým se lhůta pro přiznání protáhla až do jara 2020. U nabytí, kde lhůta pro přiznání uplynula ještě před 31. březnem 2020, se naopak uplatnila původní úprava a daňová povinnost tam formálně nezanikla.

Zrušení jednorázové daně se v zákoně propojilo se dvěma dalšími změnami, obě účinné až od 1. ledna 2021, tedy o tři měsíce později než samotné zrušení. První se týká odpočtu úroků z hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření od základu daně z příjmů: horní limit klesl z 300 000 Kč na 150 000 Kč ročně za domácnost.

Snížení limitu ale platí jen pro úvěry sjednané od 1. ledna 2021 dál. Kdo si hypotéku zajistil dřív, i kdyby ji čerpal nebo pozdější smlouvou refinancoval, si podle přechodných ustanovení zákona drží nárok na starý limit 300 000 Kč po celou dobu, kdy úroky platí.

Druhá změna prodloužila časový test pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti z 5 na 10 let, opět jen u nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 - starší nabytí zůstávají u kratší, pětileté lhůty. Podrobně obě podmínky osvobození popisuje samostatný článek o dani z prodeje nemovitosti.

V číslech vypadá dopad nižšího limitu takto: domácnost, která ročně zaplatí na úrocích 250 000 Kč, si u staršího úvěru odečte celou částku od základu daně. U úvěru sjednaného od roku 2021 dál si odečte jen 150 000 Kč, zbylých 100 000 Kč zdaní stejně jako kterýkoliv jiný příjem. Při patnáctiprocentní sazbě to znamená rozdíl kolem 15 000 Kč na dani za jediný rok.

Ve starších kupních smlouvách z let 2014 až 2020 se pořád objevují ujednání o tom, kdo daň z nabytí ponese nebo jak si strany rozdělí náklady na její úhradu. Dnes jsou taková ujednání bezpředmětná, protože se žádná daň neplatí, ale ve smlouvě samotné zůstávají jako historická stopa.

Druhé místo, kde se s ní setkáte, jsou dodatečná přiznání a doměření u starých případů, kde daňová povinnost vznikla ještě před zrušením a formálně nezanikla - typicky u nabytí s lhůtou pro přiznání starší než 31. březen 2020. Po tolika letech je ale u většiny z nich lhůta pro stanovení daně podle daňového řádu už buď blízko konci, nebo už uplynula, takže riziko dodatečného doměření dnes reálně hrozí jen ve výjimečných případech, třeba když finanční úřad mezitím zahájil kontrolu nebo poplatník sám podal dodatečné přiznání.

Třetí a nejužitečnější místo je pořizovací cena při pozdějším prodeji. Kdo daň z nabytí v minulosti skutečně zaplatil, může si tuto částku podle zákona o daních z příjmů počítat mezi náklady na pořízení nemovitosti, a snížit si tak základ daně, až bude nemovitost prodávat. Podrobně to řeší samostatný článek o snížení daně z prodeje nemovitosti.

Bez daně z nabytí je převod nemovitosti o jednu platbu chudší, ale zdaleka ne zadarmo. Kupující i prodávající dnes počítají hlavně se třemi položkami: odměnou za právní servis, správním poplatkem za vklad do katastru a daní z příjmu, pokud prodávající na zisku z prodeje nesplní žádnou z podmínek osvobození.

Rozdíl proti roku 2019 je hlavně v tom, že žádná z těchto plateb nezávisí na tom, kolik nemovitost stojí jako celek - na rozdíl od bývalé daně z nabytí, která se počítala procentem z nabývací hodnoty a u dražších nemovitostí tak vyšla na desítky nebo stovky tisíc korun. Náklady na právní servis a vklad do katastru dnes zůstávají prakticky stejné bez ohledu na to, jestli kupujete garsonku, nebo rodinný dům.

Pokud dnes kupujete nebo prodáváte nemovitost, na daň z nabytí prostě zapomeňte - v rozpočtu na převod s ní nepočítejte a nenechte se zmást staršími poradnami nebo smlouvami, které o ní ještě mluví. Místo toho si pohlídejte dvě věci, které ji nahradily: jaký limit odpočtu úroků platí u vaší konkrétní hypotéky podle data, kdy jste ji sjednali, a jestli se na váš prodej vztahuje pětiletý, nebo desetiletý časový test podle data nabytí.

Jediný případ, kdy má smysl se k dani z nabytí vracet, je vlastní daňové přiznání při prodeji nemovitosti, kterou jste kdysi koupili a daň z nabytí za ni tehdy skutečně zaplatili - tu částku si nezapomeňte přičíst k pořizovací ceně.