Smlouva o smlouvě budoucí u novostavby: kde jsou rizika

Smlouva o smlouvě budoucí kupní vás nezavazuje ke koupi bytu tak, jak by to udělala běžná kupní smlouva. Podle § 1785 občanského zákoníku se jí strana zavazuje uzavřít po vyzvání ve sjednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah stačí ujednat jen obecným způsobem. U developerského projektu to v praxi znamená: podepisujete slib, že později koupíte byt, který ještě nestojí, podle parametrů, které smlouva nemusí popisovat do posledního detailu.

Právě tahle volnost je důvod, proč developeři smlouvu o smlouvě budoucí preferují. Obecné vymezení obsahu dává prostor upřesnit detaily až v okamžiku podpisu kupní smlouvy, ideálně ve prospěch toho, kdo text smlouvy připravoval. Pokud zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu nesplní, může druhá strana žádat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud, ale to je zdlouhavá a nejistá cesta, kterou nikdo nechce řešit až po letech čekání na byt.

Samotná smlouva o smlouvě budoucí navíc vlastnictví nepřevádí, na rozdíl od kupní smlouvy, kterou jsme podrobně rozebrali v samostatném článku. K faktickému nabytí bytu dojde, až se uzavře kupní smlouva a vklad se zapíše do katastru, tedy typicky až po kolaudaci.

Pokud smlouva žádnou konkrétní lhůtu pro vyzvání k podpisu kupní smlouvy neuvádí, platí podle § 1785 zákonná roční lhůta od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Nevyzve-li oprávněná strana tu druhou k uzavření kupní smlouvy včas, povinnost ji uzavřít zaniká, a proto se vyplatí mít ve smlouvě lhůtu nastavenou konkrétně, ne spoléhat na zákonný výchozí stav.

Rozestavěný projekt developer financuje průběžně, a kupující na to přispívají zálohami vázanými na jednotlivé fáze výstavby: podpis smlouvy, dokončení hrubé stavby, dokončení vnitřních rozvodů, kolaudace. Harmonogram plateb bývá přílohou smlouvy a měl by přesně určovat, kolik a kdy platíte, ne jen orientační procenta bez vazby na konkrétní milník.

Za tyto platby v mezidobí nedostáváte nic hmatatelného, jen smluvní nárok na budoucí podpis kupní smlouvy a na dostavění bytu podle sjednaných parametrů. Pokud developer projekt nedokončí, mění se vaše zálohy v pohledávku vůči firmě, která může, ale nemusí mít dost majetku na její uspokojení, obzvlášť v insolvenci.

Ochrana proti tomuhle riziku nestojí na zvláštním zákoně. Česká republika nemá právní úpravu, která by kupujícím bytu v novostavbě automaticky zaručovala bankovní záruku nebo pojištění zálohy pro případ, že developer zkrachuje ještě před kolaudací. Míra ochrany proto závisí na tom, jak je projekt financovaný a co si do smlouvy prosadíte.

V praxi se používá několik mechanismů s různou mírou spolehlivosti, od kontroly bankou financující výstavbu až po platbu bez jakékoliv ochrany rovnou na účet developera. Vinkulace, tedy omezení dispozičního práva s penězi na účtu ve prospěch třetí strany, je běžný bankovní nástroj i mimo nemovitosti, u developerských projektů ho ale banka nastavuje především ve svém vlastním zájmu, ne primárně v zájmu kupujícího.

Termín dokončení bez reálné sankce je jen orientační datum, které developer může posouvat bez následků. Smlouva by měla určit konkrétní den nebo měsíc dokončení, ne vágní formulaci typu v přiměřené lhůtě podle možností developera, která v praxi znamená měsíce navíc bez jakéhokoliv postihu.

Smluvní pokuta za prodlení s dokončením je vymahatelná, pokud je přiměřená a nejde jen o symbolickou částku, kterou developer klidně zaplatí a termín stejně nedodrží. Soud může podle občanského zákoníku nepřiměřeně vysokou pokutu na návrh dlužníka snížit, ale hlavní ochranou kupujícího je vyjednat si pokutu už ve smlouvě ve výši, která developera skutečně motivuje dokončit stavbu včas, ne jen formálně existovala vedle jiných ustanovení.

Pozor i na to, k čemu se termín ve smlouvě vlastně váže. Developeři někdy sankci spojí jen s podáním žádosti o kolaudační souhlas, ne s jeho skutečným vydáním ani s fyzickým předáním bytu. Mezi podáním žádosti a předáním klíčů přitom může uplynout i několik měsíců, a pokud smlouva sankci váže jen na první krok, chrání vás jen zdánlivě.

Developeři si běžně vyhrazují právo na změny projektu, obvykle formulací, že mohou provádět nepodstatné změny bez souhlasu kupujícího. Problém je v tom, co všechno se za nepodstatnou změnu považuje: bez konkrétního omezení může jít i o změnu dispozice místnosti, materiálu podlahy nebo umístění oken, tedy o věci, které pro kupujícího nepodstatné vůbec nejsou.

Řešením je nechat si do smlouvy doplnit přesný výčet toho, co developer smí měnit bez souhlasu, a co už vyžaduje váš písemný souhlas nebo vám dává právo od smlouvy odstoupit. Typicky jde o změny výměry nad sjednanou toleranci, změny dispozice, standardu povrchů nebo umístění vstupu do bytu.

Odchylka ve výměře bytu není stanovená zákonem, jde čistě o smluvní ujednání, a proto se projekt od projektu liší. V praxi bývá tolerance v řádu jednotek procent, u menší odchylky se kupní cena podle smlouvy nemění vůbec, u větší se dopočítává poměrně k rozdílu metrů. Smlouva by měla určit i to, co se stane, když odchylka překročí sjednanou hranici, ne jen samotnou toleranci jako číslo.

Přejímka bytu je moment, kdy poprvé vidíte, jestli developer dodal to, co sliboval. Součástí by měl být písemný protokol se seznamem vad a nedodělků, lhůtou na jejich odstranění a takzvaným zádržným, tedy částí kupní ceny, kterou zaplatíte až po opravě zjištěných vad, ne při podpisu protokolu. Na skryté vady stavby pevně spojené se zemí navíc podle občanského zákoníku platí pětiletá lhůta pro reklamaci od nabytí vlastnictví, jak jsme podrobněji popsali u kupní smlouvy na nemovitost.

Mezi kolaudací a formálním ustavením společenství vlastníků musí někdo platit náklady na společné prostory, výtah, úklid nebo pojištění budovy. V téhle mezidobní fázi bývá plátcem developer jako dosavadní vlastník neprodaných jednotek a společných částí, který poměrnou část nákladů přenáší na kupující až od okamžiku předání bytu.

Společenství vlastníků navíc musí vzniknout ze zákona v domě, kde je aspoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři patří čtyřem různým vlastníkům, podle § 1198 občanského zákoníku. Do té doby řídí dům developer sám, a smlouva by měla přesně určit, od kterého data kupující začíná platit příspěvky na správu a jestli je developer do té doby povinen zálohy na provoz hradit sám.

Součástí prvních měsíců po předání bývá i tvorba počátečního fondu oprav, do kterého vlastníci přispívají ještě předtím, než si SVJ schválí vlastní rozpočet a výši příspěvků. Počáteční částku obvykle stanovuje developer jednostranně, proto se vyplatí zjistit, z čeho při výpočtu vycházel, a nechat si ji po řádném ustavení společenství vlastníků přepočítat podle skutečných nákladů domu.

Než smlouvu o smlouvě budoucí podepíšete, projděte si body, na kterých developeři nejčastěji trvají ve svůj prospěch, a zkuste si je nechat upravit. Ne všechno se podaří změnit, ale i menší úpravy dokážou výrazně snížit riziko, že o zálohy přijdete nebo skončíte s bytem jiným, než jste chtěli.

Pokud developer odmítá měnit cokoliv ve standardní šabloně smlouvy, zeptejte se ho konkrétně na financování projektu, na to, jestli má úvěr s bankovní kontrolou čerpání, a na reference z předchozích projektů, jestli je dokončil v termínu. Odpověď, nebo naopak vyhýbavost, vám řekne víc než cokoliv v samotné smlouvě.

Pokud developer po projití celého seznamu odmítne upravit i jen část z něj, zvažte, jestli riziko odpovídá tomu, co za něj získáte cenou nebo lokalitou. Naprosto neměnná šablona bez prostoru na jedinou úpravu je samo o sobě varovný signál, i kdyby se každá jednotlivá klauzule dala obhájit zvlášť.

U velkých, dlouhodobě fungujících developerů s vlastní historií dokončených projektů bývá ochota k úpravám i skutečná ochrana zálohy vyšší než u jednorázových menších projektů, které stavbu financují bez silného bankovního partnera. Reference z minulých projektů proto vypovídají víc než jakékoliv ujištění v obchodních podmínkách.